房地产开发企业会计核算问题与对策.pdfVIP

计核算问题与对策 刘玉华 一 、 问题所在 (四)会计信息风险披露不足。房地产开发企业在开 房地产开发企业是经营土地和商品房的生产企业 ， 发过程中面临多种风险，包括政策风险、项 目开发风险、 具有资金投入量大、投资时间长、风险高，这就要求要在 土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产 会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。 开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001 从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性 ， 年中国证监会发布的 《公开发行证券公司信息披露编报 销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算 规则第 1l号——从事房地产开发业务的公司财务报表 时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊 附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的 性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露不足，若运 核算方法；第八条中规定发行人为商品房承购人向银行 用一般的公司业绩评价指标 ，则可能误导投资者 ，这些 提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额 ，并 特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。具体 说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会 表现在以下几个方面。 允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核 (一)科 目设置复杂。根据 《企业会计准则——投资 算方法；第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计 性房地产》和原有的会计准则相比，科 目设置更加复杂 报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险； 了。而在此前财政部颁布的 关《于执行 (企业会计)和相 第==，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业 关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地 质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际 产开发企业出租的开发产品有单独的解释。这些规定对 看，对质量保证金问题基本上未加披露。 于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科 目，并在其下 二、加强会计核算的措施 设置 “出租产品”和 “出租产品摊销”二个明细科 目，核算 (一)优化会计科 目的设置。其实房地产开发企业应 企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本 根据开发项 目多少，规模大小及内部管理需要来进行成 以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于 本核算 ，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况 意图出售而暂时}}{租的开发产品的账面价值，规定在资 下 ，可不单设开发间接费用账，在成本项 目栏内增设管 产负债表的“存货”项 目内列示，对于以出租为 目的的出 理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要 租开发产品的账面价值 ，规定在资产负债表的 “其他长 内容 ，为简化核算，还可取消开发成本一级账 ，将房屋开 期资产”项 目中列示。 发、土地开发 、配套设施开发和代建工程开发直接设为 (二)隐匿收入现象比较严重。目前，房地产开发企业 一 级账，再按项 目分设明细。在实务中，可按核算对象设 大都采取预售的营销方式，由于转让 、销售不动产营业税 立成本卡片，连续记载项 目从立项至验收的全部成本费 纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营 用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结 收入实现的规定存在差异，部分企业为达到少缴或不缴 转项 目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细 税款的目的，通常将预收的售房款长期挂 “预收账款”科 账，按年结转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部 目或以单位之间往来款的名义挂在 应“付账款”科