湖北宜昌恒大绿洲项目整体营销策划方案211--2010年.ppt

报纸广告——宜昌主流三大媒体密集轰炸 户外高炮——占领宜昌市交通主干道 电视投放——黄金档电视节目贴片广告 网络广告——选择当地点击率最高的房地产门户网站 电台广播——收听率较高的电台频道宣传 杂志广告——发行通路面向高端的平面媒体 车身广告——车身广告穿行整个大宜昌地区 分众传媒——中国知名楼宇电视广告媒体 短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2.2 分类产品价格安排 主力产品，任务完成的关键 以相对低价保证其销量 主力产品，任务完成的关键 以相对低价保证其销量 非主力产品，作为目标完成的补充 价格制定策略 4200 32F高层 4200 31F高层 4000 18F高层 成交均价 (减除所有折扣后价格) (元/㎡) 物业类别 价格策略 销售实施细则 （3）销控策略 开盘推售 10.10.12 216 29\22栋 18层高层 套数 推售时间 楼栋号 推售产品类别 572 套数 10.9.20 26\27\28\20\21栋 31层、32层高层 推售时间 楼栋号 推售产品类别 公开推售 销控策略 销售实施细则 （4）调价策略 调价幅度：50—100元/平方 10月12日完成销售率（788套的）70%以上 调价 +50元/平方 11月19日前完成销售率达（788套的） 90% 调价+100元/平方 调价策略 销售实施细则 （5）销售政策 公开至10月15日期间认购享受95折优惠 （不限付款方式）； 10月15日之后： 一次性98折； 商贷、分期付款99折； 公积金贷款99折； 非持卡客户 优惠政策 10月15日后案场经理对非持卡客户拥有额外 2个点的优惠权限； 享受当时房价的9折优惠，不限付款方式； 持卡客户 优惠政策 备 注 销售政策 销售实施细则 （6）销售组织 6.1 多层次销售网络 现场销售中心 夷陵广场外展点 社区巡回展示点 销售组织 销售实施细则 夷陵区巡展点 中心城区巡展点 周边县市巡展点 夷陵广场外展点 销售组织 销售实施细则 6.2 人员组织结构 项目总监 销售总监 策划师2名 销售经理 销售主管 后台文员2名 销售组织 销售实施细则 销售主管 销售人员20名 阶段性营销实施细表 准备期 ——9月19日 9月20日——10月12日 公开及蓄水期 强销期 10月13日——10月20日 持续期 10月21日——10月31日 分阶段概述 阶段性营销实施细表 销售说辞制定和确认 销售价表、销售文件制定与确认 销售培训 符合条件的外接待点提前进场 销售准备 落实计划中的各类通路（包括价格、时间、版面、形式） 2.外展点选址及装修，8月10日交付使用。 3.各类销售道具的设计、确认、发包 4.现场包装方案的确定及发包 5.恒大会的筹备工作 6.系列新闻炒作主题的沟通、确定 7.关键活动细则的设计、确认与准备 推广工作 9月5日新闻发布会 营销策略 做好项目蓄水的各项准备工作 工作目标 ——9月5日 起至时间 项目准备期 营销阶段 项目准备期 阶段性营销实施细表 产品细节楼书；概念楼书、成品房楼书 户型单张 VIP卡及使用说明 胸牌、名片 礼品 三维宣传片 手提袋 信封信纸 沙盘模型 推广道具 各通路全面铺开 系列新闻全程跟踪 现场包装9月10日完成、售楼处9月10日交付使用、样板房10月18日交付。 “恒大会”正式启动、小众活动启动 9月20日夷陵区发展高峰论坛、10月12日开盘盛典 6.户外广告出街 推广工作 恒大绿洲—开辟宜昌人居新时代 主题营销 蓄水售卡目标：9月20日—10月11日 蓄卡600张 公开销售目标：10月12日完成600套销售大定 工作目标 9月5日——10月12日 起至时间 蓄水及公开期 营销阶段 蓄水及公开期 阶段性营销实施细表 1.价格录入系统 2.采用1对1体验营销 3.筛选有效客户，完成售卡和大定工作目标 4.开盘方案确认（包括案场动线组织、人员分工及岗位职责） 5.开盘模拟演练 销售工作 报纸广告 户外 电视 网络 电台 杂志 车身户外 短信 楼宇广告 媒体通路 蓄水及公开期 阶段性营销实施细表 加推海报 户型单张 礼品 新增推广道具 跟进“开盘热销”为主题的广告及新闻型报道 配合新房源的推出更换所有广告诉求信息 推广工作 启动老带新促销政策，老客户送1年物管费，新客户送半年物管费 销售策略 恒大绿洲引发宜昌购房热潮、加推少量珍品单元 营销主题 根据销售状况对余量房源进行价格调整 工作目标 10月13日——10月20日 起至时间 项目强销期 营销阶段 项目