湖北荆州房地产项目市场研究分析报告622010年.pptVIP

二级市场板块研究 城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城 二期倾城之恋：源自普罗旺斯的生活蓝本 形象定位 主题定位为青年社区，即主要针对区域周边及进城置业的年轻人群体 发展定位 以43-90平米为主 二期主力户型 预计于5、6月份 二期开盘时间 70万/亩 地价 300余个 车位 132604平米 建筑面积 687914平米 用地面积 共281户 二期户数 共442户 一期户数 共规划27栋 栋数 共1311户 规划户数 项目一期自2008年06月开盘后，推出400套90平米以下的户型，在荆州楼市整体滑坡的情况下，出现了旺销局面，表明了项目的的精准形象定位、产品定位与客群定位迎合了市场需求，同时也表明中小户型在荆州楼市的热销； 目前处于排号阶段，推出1000抵5000的优惠活动，已积累客户100余组，客群主要为区域周边的企业职工及进城置业者。 销售动态 以66-90平米为主，兼有100-120平米三房 一期主力户型 2008年06月 一期开盘时间 30.03% 绿化率 1.86 容积率 红火沟通（武汉） 整合推广 合富锦绣（武汉） 代理商 荆州市人信房地产开发有限公司 开发商 荆州市江津东路教育学院对面 物业位置 指标 项目 指标 项目 二级市场板块研究 一期：已售罄 二期：认筹中 三期 成熟地段（一期的成功销售预热项目地段） 青年社区（针对性的客群定位） 景观（法国普罗旺斯风情景观营运） 小户型产品（二期继续推出小户型面积产品，以66-90平米为主，针对性客群诉求） 优惠措施（认筹阶段采取1000抵5000的优惠，首付仅两成即3万7） 人信·阳光青年城二期核心卖点 城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城 二级市场板块研究 城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城 S4：连通式大观景阳台 S1：厨房连通操作阳台 S2：入户花园增加情趣 S3：客厅连通大面积阳台 W1：无相应餐厅设置 W2：两房全朝北 W3：活动室设计于主次卧之间，未做到明显动静分区 户型基本中规中矩，部分户型未能做到方正，比较大的亮点是：大面积的观景阳台、入户花园的处理等； 在劣势上也是很明显，部分要么户型两房甚至全朝北，要么没有相应的餐厅设计，要么动静分区并不理想等。 二级市场板块研究 二级市场板块研究 城东板块之价格市场研究：城东板块处于价格低洼地带，但具冲高潜力 二级市场板块研究 二级市场板块研究 从各板块楼盘均价的走势上看，中心区板块楼盘均价最高，达到3460元/平米，其次是武德板块，达到2917元/平米，而城东板块则处于价格低洼地带，均价2612元/平米。 造成城东板块价格处于低洼地带的原因有三：（1）城东板块本身与荆州城市的离心作用；（2）在售楼盘在拿地早期地价并不高；（3）受区域发展及资源限制并没有定位高端的项目，因而价格并未急剧抬升。甚至部分楼盘依旧采用砖混结构。 长远来看，随着城市副中心的建设，势力集结商业、市政、生活等资源，板块价格有进一步冲高的潜力。 武德板块 均价2917元/平米 中心区板块 均价3460元/平米 城东板块 均价2612元/平米 城东板块之价格市场研究：城东板块处于价格低洼地带，但具冲高潜力 各板块之间均价局势呈抛物线状，城东板块处于谷底 二级市场板块研究 板块研究小结 物业类型：相较于其它两个板块，城东板块主要以纯多层供应为主； 面积段：武德板块与中心区板块面积段供应主要集中在中大户型上，而城东板块的积段则集中于中小户型上，这就意味着在中小户型受追捧的荆州楼市中，城东板块将是未来成交的主流区域； 供应时间：沙市区三板块中，基本无新项目入市，目前市场去化的主要是在售楼盘的后续房源。 供应层面 价格层面 中心区板块由于供应上有较多高端项目，价格被拉高；而城东板块主要以中低档产品供应为主，价格处于市场低洼地带，销售均价低于其它板块； 受城市发展方向影响及个别成功楼盘的价格炒热，城东板块房价有进一步升高的潜力； 竞争层面 城东板块逐渐城市荆州楼市的热点区域，随着后市土地市场的供应量增加，未来一到两年内将面临新项目的竞争； 从一方面讲，区域开发的成熟将为项目的入市及销售带来一定的利好，有助于项目后市的销售。 2 荆州商业地产市场研究分析 商业市场整体表现 从荆州历年的商业用房的投资额与施工面积及竣工上看，2008年以前一直处于增长状态，自2008年以后则表现了下降趋势。 2008年商业用房在年度投资额有较大幅度的下降中，在各物业类型的所占比重中也有较大幅度的下降，降幅达4.1%。 商业用房开发在经过大幅度增长后2008年后出现下滑趋势，市场投资额度减少 荆州商业格局研究 典型社区商铺形态 两个市级核心商业区域 三个区域商业节点（商圈） 少量特色休闲商业街 荆州核心商业区域 荆州古城商业区域 荆中路区域 北京路商业区域