湖南沙河·堤亚纳湾部分商业规划和商业定位180,市场分析,市场定位,市场营销.ppt

功能定位：内外兼备，在满足社区商业需求的基础上，以更好的业态组合和商业品质、形象，全面吸引周边区域的目标客群。 主题定位：以城市创意文化艺术群落、中西式特色餐饮、中型品牌超市为特色，辅以娱乐及其他生活配套。 档次定位：中档、中高档为主，追求消费环境氛围和服务品质，突出其品质化、特色化、休闲化。 五大主题业态全力塑造地中海风情全生活享乐街区 1、整体目标和策略 1、整体目标和策略 2、项目推广——各阶段销售推广 阶段：蓄客期 时间：2010年9月-2010年12月31日 推广主题：地中海全生活享乐街区，把握长沙未来财富的脉搏；地中海全生活享乐街区，坐享升值 策略：项目目前处于区域发展初期，在城市扩容带动下，未来升值潜力巨大，在推广初期，我们主打升值和水上高尔夫概念，完成完成蓄客工作。 活动配备：垂钓大赛、美食街第一季（可与住宅相结合） 媒体支持：报广、夹报、单张派发、软文、分众 2、项目推广——各阶段销售推广 阶段：开盘强销期 时间：2011年1月-2011年1月—3月 推广主题：地中海全生活享乐街区，买一送一；地中海全生活享乐街区受投资者抢购 策略：在项目形象得到后，推广深入到产品卖点，以买一送一强化项目的超值概念，同时释放项目热销信息，保持项目热度。 活动配备：开盘活动、美食街第二季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动 媒体支持：报广、夹报、单张、软文 2、项目推广——各阶段销售推广 阶段：持续强销期 时间：2011年4月-2011年6月 推广主题：商家纷纷进驻地中海全生活享乐街区；地中海全生活享乐街区，把握最后的财富机会 策略：在项目取得热卖以后，继续向外释放热销信息，此次招商工作已经接近尾声，利用招商带动销售 活动配备：慈善拍卖会、美食街第三季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动 媒体支持：报广、夹报、单张、软文、分众、夹报 2、项目推广——双线结合，逻辑图。 媒体建议 总营销费用预算 活动建议 主要活动建议——垂钓大赛 活动时间：2010年9月30日 活动地点：堤亚纳湾楚家湖 活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、社区业主（鼓励老带新） 活动目的：吸引高端客户对本项目商铺的关注，寻求诚意客户，并宣传后期商业将会围绕水上高尔夫等一系列亲水运动来招商引资，配合媒体的大量报道，将项目商业街高调打入市场。 活动内容：楚家湖岸进行垂钓大赛；售楼部冷餐 主要活动建议——地中海风情美食节 活动时间：2010年11月 活动地点：项目现场 活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户 活动目的：通过此次活动充分挖掘诚意客户，并结合销售现场实现快速消化。 活动内容：项目会所内举办地中海风情美食节，现场表演西餐烹饪过程，客户享用冷餐，乐队演奏交响乐，广场上盛放烟花。 主要活动建议——慈善拍卖会 活动时间：2011年3月 活动地点：项目现场 活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户 活动目的：通过此次活动吸引高端客户到访，促进商铺销售。 活动内容：名人捐赠的名酒名品进行拍卖，筹得善款捐给红十字会。 4、 商业包装方案由广告公司出专题方案 2、销售价格建议 由于项目周边目前人流量较少，商铺商业价值暂无有效体现，藏瓏项目引进业态租金在30-60元/平米之间，租金偏低，因此我们决定通过类比法得出本项目价格，经过比较我们发现，本项目商业价值稍微低于藏瓏项目商业价值，大概为5%。 目前藏瓏商业可分成二类，一楼商铺和二楼商铺，通过比较得出本项目的实收均价，具体如下： 2、销售价格建议 3、商业物业管理人员要求建议 商业管理组织架构图 96.5 100 95 100 100 95 95 95 95 二楼 98 100 95 110 100 95 95 95 95 一楼 藏瓏 100% 5% 10% 15% 10% 10% 10% 10% 30% 权重 合计 工程进度 面积 层高 规划 品牌 发展前景 城市规划 地段 因素 项目评分表 根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。 5、各类租户需求和工程需求 餐饮店 800-2000 ㎡ 面积 同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森 等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容 电量的上限 配套设施 要求 要素 合作方式 物 业 要 求 租金：3-8元/平米.天； 租期：一般5年以上 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展） 其他 1-2层，层高净高不小于3.6米 楼层 产权清晰且至少可使（租）用6年 产权 第六部分 商业推广宣传及包装 整体目标和策略 项目推广宣传节点 活动安排建议 商业包装方案 销售目标：开售后半年内销售面积超90%。