山东威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议93p商住综合体前期策划.pptVIP

谨呈：淄博威通房地产开发有限公司 项目界定 项目界定 占地面积：7514㎡ 总建筑面积：48239.87㎡ 地上建筑面积：43001.87㎡ 容积率：5.72 绿地率：37.2% 覆盖率：33.8% 定位分析 定位分析 定位分析 淄博市三星级酒店调查 淄博市四星级酒店调查 定位分析 片区写字楼市场调研 典型楼盘分析：淄博科贸中心 位置：东一路39号（东一路与商场东路交叉口西南角） 共9层，带电梯，租金约14元/m2/月，无楼层差价，无其他物业费用。 租赁行业：贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品、化工、信息服务等。 整栋楼被淄博开发区精细化工研究所购买，租价较低。 张店城区写字楼发展现状 片区内写字楼市场状况 中心路沿街商业调研 美食街商圈沿街商业调研 核心商圈已建商业项目扫描 核心商业区已建商业项目扫描 核心商业区在建商业项目扫描 华都名城 规模：总用地11693平米，建筑面积66581平米，商业地下一层13691平米（小商场），地上4层20492平米；公寓9609平米，写字楼22791平米。 区位：中心路与共青团路交口 营销模式： 价格： 户型：公寓80-110平米（后改小） 办公46-70平米 物业类型：?商业＋公寓＋办公 综合体 商业业态： 国际名店城、华都国际通讯城、华都国际流行港 车位：300多 核心商业区在建商业项目扫描 金宝岛 建筑面积：15万其中商业为9万， 一期1-3层为商业3.35万;4-7层为写字楼;9- 12层豪宅 二期5层大型购物中心及娱乐中心 三期23层高档写字楼和5星级酒店 区位：柳泉路与新村路交口 营销模式：只售不租。 价格：写字楼1.5元/平米，豪宅均价4000，底3商铺，临街联体10000多，内部单层卖6000-8000，物管费商铺4元/平米， 业态规划：?内铺：男饰，女饰，童装，内衣，裤袜，运动休闲 外铺里侧：品牌皮件，进口家用生活饰品，流行箱包 客户：80％来自张店小店扩展 典型商业项目分析：利群淄博购物广场 建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物， 餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心 区位：商场东路2号 营销模式：青岛利群拷贝，出租 租：25％返点 业态规划： F5：精品家电 冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品 F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休 闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品 F3：秀美天地 职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣 F2：绅士世界 休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤 F1：名贵大堂 化妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具 B1：超市 烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐 品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。 鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓 男装：BOSS，雅戈尔 ，杉杉等；女装：淑女屋等 家电：菲利普等 开业时间：2005年4月19日 销售情况： 招商95％ 典型商业项目分析：新天地 建筑面积：5.3万平米 区位：美食街中段 营销模式：负1层－销售或返租， 1-2层先销售然后返租， 3-5出租 价格：负1层8000元/m2 1-2层10000-50000元/m2 租：1-2层提点：15％，负1层65元/m2·月 业态规划：5层：台商独资娱乐城；3-4层韩国服装城；1-2层名牌折扣店；负1层 低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮 衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路 包厢：皇冠，沙驰 韩国城：皮尔.卡丹儿童用品 开业时间：2005年5月20日 销售情况： 已售完，招商80％，目前百货卖场经营失败，已关门 核心商圈商业发展特点 产品定位 营销策略 营销策略 美食街沿街商铺租金价格较高，平均租金在80—100元/平方米之间； 西二路、共青团路、新村路租金较低，在25—50元/平方米之间； 中心路沿街商业租金差距较大，平均租金在50元/平方米 沿街业态混杂，大型商场、中小型店铺云集； 沿街商业 一般以大型连锁企业入住为依托（如银座）； 在销售方面难度比较大（如利群的前身九龙城项目）； 后期经营难度比较大（如一世界数码广场、新天地）； 主题卖场建立要考虑同业损害。 主题卖场 区域商业调研分析 大卖场定位风险大： 中心路-美食街商业业态严重饱和，发展前景有限 九龙城、新天地运营失败对于投资客的投资信心打击很大，淄博产权式商铺再度成功可能很小 本项目位于美食街商圈东南边缘，大卖场经营风险大 大商业分割定制出售较为可行 如果本项目商务酒店定位成立，则酒店服务配套和大堂等将侵占底部商业面积，商业部分将不是本项目重