山东烟台鲁商项目操盘策略83p2011年2月市场调查分析建议举措.pptVIP

新政实施后全国各主要城市表现 新政实施后烟台市场的表现 烟台别墅市场的客户置业情况分析： 伴山领海基于3.5亿的签约额，完成目标需营销达成的条件 伴山领海2011年的关键渠道 高端圈层类活动 高尔夫联谊、名流之夜类 银行VIP卡会员 品牌嫁接类活动 红酒会、奢侈品展类 顶级名车车友会 宾利、奔驰等车友会 业主类活动 英伦PARTY类 DM直投 伴山领海2011年的关键活动 写字楼投资客户私营业主占比重较大莱山芝罘区域客群为主，看重项目未来升值潜力，认知渠道以短信为主。 LOFT投资成交客户占70%左右客户为主，看重项目的规划及潜力，获知途径朋介较多。 3营销策略 4营销总控 系列软文，区域炒作 活动目的：通过组织团购，制造热销气氛，促进项目销售 活动时间：8月1日—8月31日 活动地点：售楼处 活动形式：所有意向客户，于8月1日—31日期间都可持有效证件到售楼中心参与团购选房活动， 优惠措施选房当天公布，团购客户享内部优惠价格。 活动对象：所有意向客户 1、营销战略 世联怡高 鲁商悦海中心2011年营销策略总纲 S优势 O机会 城市新核心地段 区域绝版稀缺地块 政府区域规划 大型品牌开发商 创新产品设计 完善智能化配套 B栋产品形象较低 无天然景观资源 W劣势 T威胁 政府规划，拉升本区域价值 区域在售强销项目较少、近期无新项目入市 区域个别项目以价格优势截流部分客户。 未来政策走势不明朗，市场存在潜在威胁。 销售目标： 完成8000万，122套销售； 区域价格标竿，9月底清盘 项目目标： 区域加冕， 树立价格高地 完美收官，品牌提升 1项目SWOT分析 区域价值(规划、配套、绝版、核心) 项目价值[品牌、技术精华] 客户关注点(绝版、核心、升值潜力) 以区域发展规划为突破口，传递项目核心价值，营造财富增值，打造财富增值标杆。 战略制定 巩固形象，放大稀缺地段，提升心理预期； 提升区域及项目价值，扩展及提升客户群体； 达成销售目标，实现高价格销售。 战略目的 2营销战略选择 价格策略 渠道策略 稳健的价格策略+适当的促销 老客户维护+圈层激励政策渗透 推广策略 高效推广策略，精准传播渠道 活动策略 节点活动+产品展示活动配合 产品策略 价值挖掘+项目细节亮点放大 2011年营销策略 5月 6月 7月 8月 4月 3月 推广主题 渠道挖掘 与汽车4s店、行业协会联动 客户集中市场行销 Call客电话营销 销售目标 推售节奏 活动展示 房展会集中派单活动 二批集中选房活动 团购优惠月 老带新优惠活动 样板房展示日 二批房源蓄客期 二批房源加推热销期 完成蓄客650批 开盘热销85套 持续销售37套 区域升级 产品升级 财富升级 9月 区域发展论坛 5目标分解 150 200 100 100 250 200 50 50 来访客户 （组） 150 认筹客户 （组） 10 17 10 85 开盘目标 集 中 认 购 样 板 间 开 放 关键营销 节点 蓄客450批 蓄客650批 整体目标 9 8 7 6 5 4 3 2 1 月份 关键点二 关键点一 2、执行举措 2.1第一阶段（1-5月） 推广目的：提升项目升值潜力，制造紧张感。 方向！2011财富发展向南8公里！ 推广主题： 阶段目标：完成蓄客650批，为开盘目标85套做铺垫。 平台！2011代言港城商务、创富新平台！ 2.1第一阶段（1-5月） 第一阶段（1—5月） 销售任务：完成蓄客650批 工作计划： 1、借助新年喜庆气氛，加强老客户的维系工作，并给客户赠送新年礼品，以增进客户感情，形成口碑传播。2、加强对已经签订大定协议的客户的签约工作以及客户按揭贷款资料的收取工作，保证既有的销售成果以及快速回笼资金。 3、在房源推售方面不进行新房源推售，去化一批剩余房源。 4、宣传主题主要针对投资/区域规划等客户关注点进行宣传。 5、3-4月，借助有利时机、多渠道宣传，快速蓄客，为二批房源加推做铺垫。 2.3推广计划 20 信息更换，动态链接 网络 1000 10 抢占，财富洼地 户外 1200 10 每天15次，每次30秒 广播 10000 30 短信20万条 第四周： 短信 第二周： 围挡 报纸 行销 渠道 总 计 第三周： 第一周： 时间 3月 3000 20 画面信息更换 95500 80000 费用 200 40 35 35 来访目标 《烟台晚报》末整版 四人一组轮流行销 四人一组轮流行销 内容 随着项目不同营销节点，配合优惠措施，市场现状及时调整 2.3推广计划 160000 100 销售信息（末版） 5月第二/四周：