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商品房业务基本知识 一、在建工程。要调查了解清楚商品房在建项目的相关情况，包括项目座落地址、占地面积、建设规模、投资总额、立项、规划报建情况、总建筑面积，其中住宅和商业情况，目前建设的形象进度情况，预计申报预售时间。开发企业及辖区房管所每月25日前填制在建项目月报表向县房管局备案。 二、健全完善广告信息内容。开发企业在宣传商品房项目时，涉及的所有宣传广告资料，一定要诚信真实，内容与商品房数据和投资明细项目要一致，不得弄虚作假，误导消费者，损害买受人的合法权益，商品房的销售广告和宣传资料原则要向工商部门和房管部门登记备案，一旦销售广告和宣传资料发布和发放，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 三、预售前监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用，不能在电视、报纸、杂志上进行预售广告宣传和各类商品房展销活动。如发现违规行为，县房管局依法依规发出“整改通知书”，责令限时整改。 四、测绘报告。房产面积测绘成果报告书（预测），是适用于申报预售许可，房屋预售使用。申报预售时，如果独栋房同批次预测，分批次申报预售，第一次使用原件，其他批次使用复印件，但要详细注明各批次申报情况。买卖合同文本，必须按照测绘报告的路址、单元、楼层、房号和三种面积进行填写。测绘报告发出后，因个别户型面积更改，导致重新核发测绘报告，此时，开发商应及时通知营销中心、县房管局相关业务股室，更改已签订未备案的合同和已录入电脑的数据。初始登记申请房屋实测报告，房屋的建筑面积、赠送面积与预测报告有差异时，应提前书面通知买受人，详细说明面积差异的原因，以便协商解决，具体解决办法：1、参照商品房买卖合同第五条；2、参照最高人民法院法释[2003]7号第十四条；3、买卖合同的补充协议、宣传广告资料、面积差异的书面通知。 五、申报预售许可。商品房预售许可制度，属于行政许可行为，开发企业建设的楼盘项目，已经符合《城市商品房预售管理办法》[建设部令第131号]和《广东省商品房预售管理条例》的相关法规条文的要求，向县房管局提出申请，按县房管局提供的交件清单，依法提供相关证件、资料，要符合商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，所有证件、资料、表格、数据必须真实有效，严格商品房预售管理制度。 六、延期登记。符合申报预售条件的楼盘领取《广东省商品房预售许可证》以后，预售许可的时限为一年，预售证到期之前，开发企业要进行申请延期手续，应提供：预售证原件，预售许可证延期申请，待售商品房明细表。 七、预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。 八、代理销售。开发企业的商品房实行代理销售的，应委托在当地房地产主管部门备案的经纪机构代理。经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代收费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。开发企业或者代理公司指定专职人员，具体负责商品房各项业务工作。 九、证件公示。取得商品房预售许可证以后，营销中心公示土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、代理公司资质证书等内容，还要公示房产办证收费个人负担部分的收费标准，并要详细标明各代收代缴应收的费用及缴费的时间。 十、房源房价公示。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。如果预售价高于申报价的，要进行补交监管费，房源房价公示以后，准降不准涨，要一房一价公示，不准弄虚作假。 十一、购房须知。印制发放“购房须知”、“认购商品房须知”和“商品房业务办理流程表”等相关宣传资料，提前公开商品信息和购买后的手续办理流程以及所需时限，使购房人明确并有权知道在购买商品房以后，按国家有关法律法规规定，所要涉及相关业务，并需要的时间和时间跨度。 十二