浅谈本市土地储备开发项目分布格局及存在问题.pdfVIP

北京市土地整理储备中心马扬艳 加10年年初，北京市在施土地储备开发项目土地面积约14000公顷，其中以朝阳区、大兴区、房山 区、通州区，昌平区．顺义区等城市功能拓展区和城市发展新医土地储备开发规模最大。土地储备开发项 目用地日益成为本市土地交易市场的主要来源，鉴于土地储备开发项目分布格局很大程度上影响着区域发 展方向与发展重点。由此对本市经济社会发展产生较大的影响。本文仅以本市土地储备开发项目为倒浅谈 其分布格局及其存在的问题。 一．土地储备开发项目空间布局特点 顺义区土地储备开发项目分布状况 放项目 口顺义新城范围 从2001年4月28日北京市土地整理储备中心成立以来，中心在北京市国土资源局委托下负责土地征 收、收购，收回，置、储备等土地一级开发和土地人市交易工作，从最初零星的几个项目到目前分布在垒市 16个区县的b百个项目．实现了分布格局的分散化到逐步的集聚化，并通过土地储备开发项目方式体现了 1车文数据阻卸10年土地畸备开赞计划中齄IB为准．不包括已牛海的嘎目． 城市发展方向，总体看来，其开发项目分布呈现如下特点： (1)从整体分散．局部聚集向城市功能拓展区与新城发展新区集中 本市土地储备开发项目主要集中在城市功能拓展区与城市发展新区，城市功能拓展区和城市发展新 区的在施土地储备开发项目约12500公顷，约占全市土地储备项目总面积的90％，土地储备开发有利于这 些区域土地资源的高效合理利用。 (2)从现实中土地储备开发情况分布看，项目主要集中在新城范围内，同时一定程度 上呈现了向轨道交通沿线、重点镇．重点功能区集中的特点 新城是北京“两轴两带 多中·¨城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人 口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，因此新城成为区域内土地储备开发的重点区 域，如下图，顺义区土地储备开发项目分布状况，新城范围内土地储备开发项目占到较大比例，新增的土地 储备开发项目向轨道交通沿线倾斜。 二、目前土地储备开发项目空间布局存在的问题 目前，土地储备开发项目呈现出整体分散、局部聚集的特点，分别代表了不同时期城市的发展重点，如 近几年轨道交通沿线、重点村、通州核心区、永定河绿色生态走廊等重点发展区域土地储备开发量相对较 大。 但是部分区域特别是远郊区县，土地储备开发多为项目导向，多数土地储备开发项目启动的原因是有 企业计划从事二级开发，想通过土地一级开发实现“曲线拿地”或区县已确定二级开发用于招商引资，这 种“二级开发”带动“一级开发”的方式导致土地储备开发工作陷于被动状态，项目分布呈现分散化；部分 土地一级开发项目拆迁范围为村集体住宅的一部分，剩余村集体住宅在项目范围外，导致项目推进时往往 需要代拆项目范围外的住宅，增大了土地开发成本，影响了储备开发工作的进程，区域储备开发缺少规划 性与整体性。 三．关于土地储备开发工作的几点建议 随着本市土地储备开发工作El益成熟，政府主导土地储备开发的工作的力度得到逐步增强，2009年和 2010年新增项目中政府主导土地储备开发的比例达90％以上，政府主导土地储备开发有利于实现土地储 备规模化发展，使项目分布El益合理。 (1)以北京市城市总体规划和相关规划为基础，制定中长期土地储备开发计划，在摸清北京市总体 土地储备量的基础上，明确土地储备开发时序、空间布局与土地储备规模，划定土地储备重点区域、次发 展区域，变被动储备为主动储备。 (2)在北京市土地储备开发计划的基础上，进一步明确区域中长期的土地储备开发方向，明晰区域 土地储备开发不同发展阶段及各阶段的土地储备规模，加大政府储备开发力度。 2根据北京市城氘总体规划，城市功能拓展区包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，城市发展新区包括 大兴区、通州区、顾义区、昌平区、房山区、亦庄经济技术开发区。 3企业通过土地一级开发对地块的盈亏平衡点等状况了解得比较清楚，比其他企业更有信息优势，容易在 土地市场进行。招、拍、挂”出让土地时顺利竟得土地，从而进行二级开发，这种通过介人土地一级开发而 成功竟得土地的方式称为。曲线拿地”。 露蓬队捌．…