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第五章、共有土地買賣之案例分析 第一節、民法制度之案例解析 民法 共有土地買賣制度結構，全部共有土地買賣，須經全體共有人 同意始得為之，過去的觀點隱含有時交易不易達成。然而，本文第四章 第一節，嘗試以市場交易訊息不對稱的交易模式進行分析，在假設前提 下，得到的結論認為：若買方之評價大於賣 方，且市場交易訊息不完全， 而賣方訊息完全，交易雙方為求得較高的期望報酬，交易的情況仍會發 生。以下案例分析由於實際交易過程資料取得不易，茲以地政事務所之 1 買賣案例 替代之： 案例一 本案例土地座落：台北市大同區雙連段三小段 @地號等五 筆，土地 面積合計五○○平方公尺。共有人五人持分各五分之一，合計持分全部， 共有人全體與建設公司訂立買賣契約，並至轄區地政事務所辦竣物權登 記。 案例二 本例土地座落：台北市大同區大龍段三小段 @地號，面積一二六平 方公尺 。地上建物座落：台北市重慶北路三段 @號，二層 樓房。共有人 三人，其中二人各持分五分之一；另一人持分五分之三，合計持分全部， 共有人全體與張君訂立買賣契約，已至轄區地政事務所辦竣登記。 案例三 本例土地座落：台北市萬華區福星段三小段 @地號等二筆，面積合 計八七 平方公尺。地上建物座落：台北市西寧南路 @號， 六層樓房。共 有人計十人，其中五人各持分八分之一；一人持分八分之二；四人各持 分三十二分之一；合計持分全部，共有人全體與李君訂立買賣契約，並 已辦畢登記。 以上三件買賣案例，由於辦理所有權移轉登記之買賣契約，並非債 1 本 節 案 例 一、二、三 摘 自 台 北 市 建 成 地 政 事 務 所 八 十 九 年 大 同 字 第 六 八 九 四、六 四 一 ○ 號 、 萬 華 字 第 八 四 九 一 號 登 記 案 ， 本 人 在 該 所 任 職 並 辦 理 登 記 業 務 ， 因 而 得 知 相關資料之內容。 44 權契約，未記載實際交易價格，因而，無從判斷共有人如何決定交易價 格，惟從 所有權移轉契約書載明買賣標的、各共有人姓名、住址及移轉 之持分等資料，並有全體出賣共有人及承買人之印章戳記，經地政事務 所審查無誤後，登記完竣並發給權狀在案觀之，共有土地或建物已完成 買賣交易並無問題。因此，共有人當可推定已從市場交易中得利，並滿 足本身之期望報酬，否則似不會交付身分證明文件、印鑑證明、所有權 狀等辦理過戶之重要證明文件，而會同辦理所有權移轉登記 。當然，不 辯自明，上述案例，由於實際交易過程之資料不充足因素，對於第四章 交易模式 G1- 1 的模擬分析，所能提供的驗證效能，誠屬非常有限。但是， 以上三例容已說明分別共有土地或建物，在民法制度結構及市場交易訊 息不對稱的限制下，只要共有人追求較高的期望報酬誘因存在，完成交 易的情況仍會發生。 第二節、土地法制度之案例解析 土地法共有土地買賣制度結構，有利解決處分問題，惟不同意出賣 共有人之權益保障 不足，這是法律觀點普遍接受的結論。但是，本文經 由前章第二節不完全訊息交易賽局模式的分析，顯示當同意出賣共有人 訊息不完全，不同意出賣共有人訊息完全且擁有優先購買權的情況下， 可促使同意出賣共有人，在行使全部共有土地之轉讓權時，須將不同意 出賣共有人之價格類型納入考量，而考量此種交互作用，對不同意出賣 共有人而言，正如勞力、資本、土地或其他生產要素一般，是一項有價 值的資源；反之，對同意出賣共有人而言，該價值即為交易成本之一， 於出賣當時須一併列入考量，以下茲就案例進行分析： 2 案例一 本 案 例 土 地 座 落 臺 北 市 萬 華 區 長 泰 街 十 九 巷 附 近 ， 屬 第 三 種 住 宅 區，面積 307 平方公尺，共有人數總計 36 人。其中同意出賣共有人數 13 人，持分合計8153/10000 ；不同意出賣共有人數為5 ，未會同者183 ， 2 本 例 摘 自 臺 北 市 建 成 地 政 事 務 所，八 十 九 年 萬 華 字 第 一 七 ○ 八