房地产企业的成长之道42.pptVIP

房地产企业的成长之道 我们把目前国内房地产企业分为四类 资源型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：上实，首创，泰达 主要优势： 政府背景 土地垄断能力 专业型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：万科，世茂，金地 主要优势： 资金获取能力 土地获取能力 增值和变现能力 资金规模型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：和记黄埔，凯德置地 主要优势： 信息获取能力 资源整合能力 价值判断能力 机会型：目前95%的房地产企业属于这一类型，甚至包含一些本地第一的企业 2007年，将是开发商资金和土地最紧缺的一年 2007年：市场竞争加剧。过去几年，市场迅速分化：强者愈强，大企业加深了战略转型、规模化、垄断化步伐 即使是一些中大企业，也纷纷通过做减法、专业化定位，以期望打造自身核心竞争力，并实现区域扩张 机会型企业必须思考：未来何去何从？ 放眼世界！ 香港地产：高行业集中度，以及“租金股”的房地产模式：均与香港城邦式的经济结构相关 成为租金股，总资产必须达到一定规模，来抵御外部环境变化带来的风险 香港“租金股”的房地产模式，与香港城邦式的经济结构相关 新鸿基和太古为代表的香港房地产企业，以持续经营为主要利润来源 新鸿基2004年总利润中，开发净利润占21％，出租受益占79％。 住宅开发收益中，所开发干道沿线农地变性价值后的增值为主要利润来源。 香港新鸿基和美国PULTE的对比分析美国模式更接近中国大陆国情 作为成熟经济体的美国市场，代表性房地产开发企业依然有蓬勃生机 2004年，美国一手房交易数量为118.6万套，为二手房的1/6 代表性开发商pulte数量增加18%，平均售价上涨11% Pulte占有美国市场的3.25％的份额 从中国与美国的对比看：意味着中国地产总量将进一步增长，并向两极发展。企业有两个发展方向：规模扩张，或者以专业化对应多样化市场； 趋势二： 行业垄断性加强 与美国相比，中国房地产企业规模存在较大的发展空间：并购、区域扩张是未来垄断形成的主要途径 资产证券化后，美国房地产业的财务改善，是推动并购及市场集中的重要原因；考虑到资产证券化在中国的进度，中国的房地产行业集中速度会远低于美国。  自1992年以来，大开发商的房屋销售增长率一直高于整个市场的增长率。即使在整个住宅市场的低迷期（市场增长为负），大开发商的销售也保持明显的正增长。在1994至1995、1998至1999、1999至2000和2001至2002几个年度，美国房地产行业整体出现负增长，而大房地产商相应年度的增长率分别达到3.9%、25.6%、12%和14.2%。 美国的四大房地产公司是通过持续并购，逐步实现跨区域、多元化、外延服务（金融保险类服务）发展；而美国的中小房地产企业一般在区域或产品上相对聚集； 但是，即使在跨区域、全面化的前提下，美国四大房地产公司的业务范围也仍存在细分 在完全的市场化和成熟的金融体系下，四大公司均为专业型公司，并代表了不同的发展模式 ◆Pulte公司：基于客户细分和产品设计、建造能力关注价值链的前端1、依靠客户细分进行产品设计建造，满足最大多数客户的需求2、依靠纵向整合价值链降低原材料成本，提高质量 ◆Centex公司：基于原材料生产和房屋建造优势，选择价值链的中段1、强化房屋建设为中心的主营业务，注重提高房屋质量和运营效率2、发挥一贯的在原材料生产上的优势，降低生产成本。 ◆Horton公司：基于其源于家族企业管控能力而选择价值链的前后端1、建筑外包，监督人员负责监控所有房屋建设并参与重要的设计决策2、实现在分散化经营中的产品个性化与规模化生产的统一 ◆Lennar公司：基于融、投资和营销能力选择价值链中的土地和销售1、通过独特期权和建立松散的合作关系的方式来扩大土地资源的来源2、多渠道及双营销模式促进销售 / 向顾客提供完善的金融服务 11类消费者定位精细定位 生存与发展！ 是消亡、被收购，还是战略转型？ 机会型企业的机会点 对应机会型企业的威胁点 针对机会型企业必须重点关注的两大要素完善土地、产品、企业、团队 模式一：从机会型到资金规模型：上海某房地产企业 如何实现？ 模式二：从机会型到资源型：厦门某本地实力型企业厦门市2006年明星楼盘（总销售量在厦门最高） 本地实力企业实现战略提升 厦门建发在过去十年曾开发的项目：数量多但规模小； 模式三：从机会型到专业型:合肥某企业金地国际城：合肥市2006年单价/总销售额冠军 ——面对2005年频繁的新政及合肥市供大于求的市场——高土地成本，高容积率（约3.５），紧临污水处理场——起步时发展商在合肥缺乏品牌效应 模式三：从机会型企业到专业型企业：沈阳某企业沈阳市2005-20