哈尔滨中威群力项目整体定位及物业发展建议终稿295.ppt

哈尔滨中威群力项目整体定位及物业发展建议(终稿) 本项目处于群力新区东区启动区，与传统的中心城区一水之隔，为群力新区首个房地产开发项目 本项目位于哈尔滨市群力新区东部，与中心城区的连接带上； 群力新区位于哈尔滨市西南方向，北邻松花江东邻传统道里区，已具备基本的城市意向，是规划中哈尔滨未来的居住新城； 项目总建筑面积36万平方米，容积率2.5，是群力新区启动的第一块居住用地。 群力新区——集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区 群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里； 根据《哈尔滨城市总体规划（1999年—2010年）》，群力新区定位为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。 群力新区绿化景观特色：“一园、三带” “一园”“雨阳公园”： 东临齿轮路，北临东明大街，节能主题公园。 “三带”之一“康安路景观带”： 是新区与老城区联系的主要道路，也是群力新区城市景观、城市文化、城市精神的主要载体。宽70米。 “三带”之二“内河景观带”： 内河环绕，与松花江、何家沟相呼应构成新区的蓝色网络，河道两侧加强了绿化景观的配合，形成优良的生态环境系统。全长约10公里左右。 “三带” 之三“武威路景观公园带”： 今年新区主要建设康安路以南、东明大街以北、武威东西路相夹段的中心广场及南侧延展带绿化景观，占地11.8万平方米，约730延长米 项目距西二环约1.2公里，但“城市断层”特征明显，区域陌生感较强 距西二环约1.2公里； 距松花江南岸约1.5公里； 距哈尔滨火车站约5公里； 距中央大街北端5.5公里； …… （以上均为项目地块与目的地间的直线距离） 项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好 本项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好： 地块北侧为康安路延长线——康安路绿化景观带； 地块东侧为职工街（在建）； 地块西、南部均为规划道路。 周边公交： 61路（河柏小区——红旗小区） 86路（河柏小区——-农业大学） 25路（十四中学——南直小区） 59路（朝一中——十四中学——变兴路） 113路（新三中——十四中学——禧龙陶瓷大市场） 210路（上江街——十四中学——泰山路） 目前项目商业、教育等配套设施主要集中在何家沟以东，顾乡大街附近 项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少量棚户区，地块内具有一定自然资源 项目地势平坦，形状规则；地块内部具有一定的原生树等自然资源； 地块东侧，河家沟以东为住宅集中区域，如：海富康城、美晨家园等项目；项目南、北及西侧建筑物较少，存在部分棚户区。 项目属性界定——区域中心城市、断层、城市新区、自然资源、大规模 对客户目标的梳理是项目研究工作的前提 近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑 哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑； GDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力； 经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。 人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大 近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，2007年达24768元。按现行汇率折算达到3393美元； 2006年人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。 与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。 根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。 住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间 恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展; 哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变； 以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间。 房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃 2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展； 近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。 从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势 哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，2