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第一财经日报/2006 年/6 月/12 日/第A02 版 评论 房产调控的政策变迁与产业影响 王石 住宅是非常特别的产品，它是基本生活所必须的。无论高收入、低收入、无收入者，每个人 都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那部分，要靠政策倾斜，从 税收上、再分配上予以考虑。让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。从1998 年到2004 年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005 年进入调整期的 内在动因。 从发展住宅市场 到建立住房保障体系 这个调整从1998 年至如今的一系列国家有关房地产政策可以看得很明显。 1998 年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房 的实物分配，全面建立商品住宅市场。随后，央行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设 与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002 年，国土资源部出台《招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化。2003 年，央行出台 121 号 文件，对房地产信贷做出规范。2004 年国土资源部下发文件（《关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）进一步规范土地市场，也就是我们说的“8 ·31 ” 大限。这一系列政策，目标都是推动住宅市场的发展。 然后是 2005 年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005 年的七部委 意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。 “国八条”主要解决的问题有两点。一是部分地区房价上涨过快的问题，二是要解决中低收 入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适 宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？ 2005 年，全国完成商品房投资总额为10768 亿元，同比增长21.9% ；完成经济适用房投资总 额为565 亿元，同比下降6.8%，连续13 个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入家 庭的住房要求，市场没有给予正面反应。原因有：（1）房地产行业的特征：一个新产品从设计、 建设到交付使用有一个至少 18 个月的滞后期；（2 ）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收 入家庭住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限； 与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升。建立住宅保障体系的意图没有体现出来。 “国六条”是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的深化。“国六条” 和随后的九部委意见，我认为核心有两条，第一是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿 出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入“十一五”规划。 第二是给市场信号，这个信号也是非常明确的，70% 的土地要做90 平方米以下的户型，这表明未 来的方向就是小户型，引导理性消费。 目前，我国存量住宅户均面积在100 平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，超 前消费行为相当流行。要改变老百姓的居住观念，让大家更多地关注性价比、居住品质而不是单 纯追求面积，这需要一个过程；而市场上要出现住宅性价比的革命性进展，也需要一个过程。在 这个过程完成前，采取硬性比例规定也是不得已而为之。 高房价也会伤害开发商 从对行业的影响来看，我认为“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是 第1 页 共2 页 有利的。现在有一种误区，认为房价越高，开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回 报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均 水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房 地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得 比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者、伤害了市场，到头来，也会伤害开发商本 身。 住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一个阶段已经基本完成了，现在是 第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举的发展。这种调整，会带来很多 新的变化。 房地产商业、生产