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名家专栏 cH 雎札 所谓的房地产暴利及其管理设想 张泓铭 上海社科院房地产研究中心主任 据新华社北京电，国家发改委价格监督司司 开发的净资产收益率。只有净资产收益率才是可 长许 昆林说，国家发改委正在研究在商品住房领 以横向进行比较的指标。 域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在 从中国住房开发 2000--2009年共 10年的 合理水平，并称政府还会陆续出台一系列规范房 净资产收益率看来，总体上存在厚利，不存在暴 地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反 利。 暴利规定是最重要的措施之一。许 昆林还说，“我 鉴于全 国的住房开发业净资产收益率无法 们正在对房地产市场 的成本、利润和价格等情况 从公开的统计数据 中获得，本文用开发业的全部 开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际 经营数据来替代 ，见表 l。这种替代有它的合理 情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止 性，因为商品住房的销售收入 占全部商品房销售 牟取暴利项 目，严厉打击不法房地产开发商牟取 收入的85％。由表 1可见，在 2000--2009年的l0 暴利的行为”。 年 中，开发业 的净资产收益率从 1．19％稳步提高 根据 1997年 《中华人 民共和国价格法》第30 到 10．48％，10年合计为 7．43％。10年合计数消除 条规定，当重要商品和服务价格显著上涨或者有 了最低和最高两个极端数据 的影响，是一个稳定 可能显著上涨时，国务院和省、自治区、直辖市人 的数据，可资讨论。比较的对象应该是，社会净资 民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利 产平均收益率或产业的净资产平均收益率。 润率、规定限价、实行提价 申报制度和调价备案 第一个比较，同中国的社会净资产平均收益 制度等干预措施 。因此，对于住房价格，政府是有 率比。目前，中国的社会净资产平均收益率没有 权实施管理的。 现存统计。理论界一般认同，国债收益率大体等 根据 1995年国务院 制《止牟取暴利的暂行 同于社会净资产平均收益率，可以同房地产开发 规定》，对于对国民经济和社会发展有重大影响 业进行 比较 。根据 2011年 3月财政部发布的国 的和与居 民生活有密切联系的商品和服务，国务 债到期兑付公告称，今年到期的2006年凭证式 院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项 国债 5年期年利率为 3．49％或 3．81％；2008年凭 目，并实施利润率控制。因此，对于住房价格，政 证式国债 3年期年利率为 5．74％、5．53％和5．17％； 府也有权将其 “列入制止牟取暴利的项 目”实施 2008年 电子式 国债 3年期年利率为 5．74％和 管理。 5．17％。初略估计 ，近几年国债 的年平均收益率为 一 、 住房和房地产价格暴利了吗 4％～ 5％。 } 问题是，目前住房价格是否已经暴利?这无 拿多年的国债年平均收益率4％～5％，同10 j二 关政府能不能管理的权限问题，而是关系到如何 年平均房地产开发业 的净资产收益率 7．43％比 i、 管理的问题。判断这个问题的方法是，计算住房 较，可见后者的净资产收益率高，但并非特别高。