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历史文化景点商业物业开发模式研究 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 历史文化景点商业物业开发模式研究 北京绿维创景规划设计院 摘要：近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带 来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发， 讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、 博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发 既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此， 开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。 一、 城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题 1、 开发现状及特征 由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点 的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异： 景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅 以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑） 开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规 模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对 景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包 经营，物业的所有权属于景区。 景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容 显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区， 但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动 作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业 旅游运营网 态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。 近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史 文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态 愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、 主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景 点重要的外围补充。 2、 开发面临的主要问题 旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城 市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展： 1）景点内商业形态单一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以 为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门 票销售为主。 2）景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的 客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和 级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区 的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。 3）客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商 业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正 常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。 4）景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外 地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾， 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一 的商品形成了恶性循环。 5）不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和 经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。 6）景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、 消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪 费。 究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商 业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过 程粗放等直接导致了以上问题的出现。 二、 影响城市历史文化景点商业开发的主要因素 1、 游客来源因素