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万科集团.目标成本管理制度地产智库8848(九舍会).pdf
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万科集团目标成本管理制度
第一节 目标成本释义
5.1.1 目标成本是集团公司基于市场状况,并结合公司的经营计划,根据预期售价和目标利润进行预先确
定的,经过努力所要实现的成本指标。应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业
成本优势”的成本管理宗旨。
5.1.2 目标成本文件分为三个部分:《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
5.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建
设项目成本的控制线,由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
5.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明,包括控制内容、控制要
点和手段,需要注意的已完工程的失败教训。
5.1.5 《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况,分析原因,提出成本控制建议。
第二节 目标成本管理原则
5.2.1 市场导向原则:目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。
5.2.2 准确严谨原则:目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本的权威性。
5.2.3 事前控制原则:目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段,凡事做到事先控制为主,事中事后控制
为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本。
5.2.4 动态管理原则:建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏,确保建设项目总成本在目
标成本控制范围内。
第三节 目标成本文件制订的步骤及时间要求
5.3.1 项目定位阶段:在投资分析和概念设计阶段,根据可行性研究报告,以及营销、开发、成本、工程、
财务等相关部门互动讨论确定的项目定位,完成“项目定位阶段的全成本测算“。确定各项费用的计划金
额,包括设计、报建、环境配套、营销费等,并向各费用的负责部门交底达成一致,作为各部门的工作目
标。主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据,在五个工作日内完成,并
根据测算基础,提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议,形成《方案设计阶段的成本控制建
议》,以此指导实施方案的造价控制。
5.3.2 实施方案阶段:实施方案确定后五个工作日内,对《项目成本测算表》进行细化和修订。根据各相
关部门的工作现状和计划,对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选
型确定后,需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标(如
钢筋、砼含量等),形成《施工图设计阶段的成本控制建议》,作为《设计任务指导书》的一部分发给设计
院作为施工图设计阶段造价控制的依据。
5.3.3 施工图预算阶段:施工图完成后十五个工作日内,对《目标成本测算表》全面进行细化和修订,作
为最终的目标成本。并按已完成的经验和“责任成本体系”的要求,编制正式的《目标成本控制责任书》,
并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
5.3.4 各阶段的成本测算的相关资料(成本测算表、目标成本控制指导书)在定稿后即时报财务部,相关
数据录入成本管理软件。
珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 ›
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第四节 目标成本测算表的编制
5.4.1 目标成本测算必须应用统一测算表格(见附件),并体现量价分离的原则。
5.4.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础,目标成
本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准(施工图预算阶段)说明书。
5.4.3 成本测算表中各成本项目的工程量,应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由项目
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