城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现.pdfVIP

城镇土地分等与基准地价平衡 信息系统设计与实现 刘耀林焦利民刘 洋 (武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079) 摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系 统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件 和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。 关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；C-IS 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分 析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城 镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域(如省)或全国范围内统一 排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在 统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内 统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价 由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城 镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观 调控作用有重要意义。 目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题， 采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并 没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技 术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提 出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时 以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效 率以及结果的准确性和可靠性。 1技术流程与方法分析 1．1技术流程 城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地 市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的 参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价 平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较 老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对 土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图l。 466 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现 资料收集与调查 土地市场交易样点 然社会经济条 界定基准地价 ===][=== 的内涵 土地市场交易样点 地价计算 城镇土地分等的因l 塑华型妊 N ，．撵曼主垫岔篓。I|l城镇基准地价更新 (多因素综合评判)lI：：：：：：=：=：：：：：二=l ————】————1 l土地市场交易样点 城镇基准地价的修正I l 地价修正 城镇土地等的校验、 调整与最终确定 (聚类分析等) 城镇基准地价平衡、检验 图1城镇土地分等与基准地价平衡技术流程 1．2模型与方法 1．2．1 因素选取与权重确定 《城镇土地分等定