成本逼近法中土地增值收益问题探讨.pdfVIP

维普资讯 本栏编辑 青风 成本逼近法 中土地增值收益 问题探讨 ■ 何建设 崔希民 我国城市土地按用途通常分为三大类：商业用地、 则 以劳动所创造的价值为基础 ，并受供求关系的影 住宅用地和工业用地。随着改革开放步伐的加快 ，国 响。由于土地物质与土地资本溶为一体 ，无法分离 ，从 企、外资和合资企业数量急剧增加 ，工业发展迅速 ，工 而使土地价值统一表现为资本化的地租 ，土地价值的 业用地需求量越来越大 ，与此相应的工业地价评估工 货币表现即土地价格就是土地租金的资本化。本文所 作也 日益引起人们的重视。 要讨论的土地增值 ，是指在现实经济生活中土地价格 目前我国工业用地地价评估与商业用地和住宅用 的增加 ，而不仅仅指作为土地价格重要基础的土地资 地的地价评估相比相对较 困难。一方面是由于土地市 本价值的增加。因此 ，土地增值 的直接表现是地价的 场欠发育，导致不能按市场规律来比较评估；另一方面 增长 ，土地价格在不同时期的增加值就成为衡量土地 是由于评估者不能象评估商业用地那样 比较准确地测 增值水平的指示器。 算其土地收益。因此作为合理评估工业用地地价的成 关于土地增值收益归属问题，人们普遍认为土地增 本逼近法的应用就显得非常重要。 值收益是土地所有权在经济上的实现方式 ，因而它是所 成本逼近法 ，就是以开发土地所耗费的各项费用 有权收益 ，是一种增值收益 ，是一种转换用途的收益；由 之和为主要依据 ，再加上一定的利润、利息、应缴纳的 于国家作为土地所有者，该增值收益的归属应是国家。 各种税金和土地增值收益来推算土地价格 的估价方 然而土地增值客观存在于土地开发利用活动中，只要有 法。其基本原理是生产费用价值论 ，即基于土地将产生 人类对土地的利用，就会形成土地 的增值 ，包括正增值 的效用 ；其基本思路是把对土地的所有投资包括土地 和负增值 ；因此若讨论增值收益的归属 ，首先应分析土 取得费用和基础设施开发费用两大部分作为 “基本成 地增值的原因。 本”。运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原 二、土地增值的原因 理 ，加上 “基本成本”这一投资所应产生的相应利润和 在现实经济活动 中，根据导致土地增值的原因不 利息，组成土地价格的基础部分 ，同时根据国家对土地 同，可将土地增值分为自然增值和人工增值。 的所有权在经济上得到实现的需要 ，加上土地所有权 1、土地的自然增值 应得收益 ，求得土地价格。该方法的基本公式为：土地 (1)用途变更增值 价格 =土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 用途变更增值是指土地用途的变化所引起的土地 +土地增值收益。 增值。该增值是在投资水平和供求状况不变的情况下 ， 一 、 成本逼近法实际应用中存在的问题 当同一宗地 由低收益用途转为高收益用途时由于收益 在成本法的实际应用中，尚有不少问题值得商榷， 水平的提高而获得的。其中，最典型的就是农用地转为 尤其是土地开发费的计入和土地增值收益的计算及归 建设用地的土地增值。从地租的角度考虑，这种增值不 属。作为商品的土地 ，其价值构成包括土地物质价值 过是农业地租转变为建筑地段地租所增加的地租的资 和土地资本价值两部分。土地物质价值是地租的资本 本化 。 化 。其物质价值的大小完全取决于在人们垄断土地所 (2)外部效应增值 有权和使用权的前提下的土地供求关系；土地资本价 外部效应增值是由于土地周围设施的改善或其它 值是投入土地资本利息的资本化 ，其资本价值 的高低 一 些项 目的建设引