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咨询顾问，力助商业地产实现价值最大化 摘 要 在房地产宏观调控背景下，商业地产投资具有相当地诱惑力，同时也存在较大风险。因此，对商业地产如何规避风险、实现价值最大化的研究有重要的现实意义。 首先，本文分析了商业地产投资面临的风险主要在于资金实力、开发难度和专业运作等方面；其次，以XX国际中心为例，分析了商业地产实现价值最大化的障碍主要在于项目定位、运作模式及招商等方面；再次，提出了如何才能实现商业地产价值最大化，关键在于做好商业地产市场研究、需求调研、产品定位及招商运作等工作。最后，基于咨询顾问在专业研究、运营管理、实际经验、各类资源等的优势，我们认为，选择专业能力强、资源和经验丰富的各类咨询顾问机构更有助于实现商业地产价值的最大化。 关键词：商业地产，咨询顾问，价值，最大化 题注： 根据北京市基准地价（2002），土地用途分为商业、综合、居住和工业四类。商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，从土地用途上区别于居住、工业等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式，以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴。狭义上的商业地产指以零售业为表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。本文将以广义的商业地产作为探讨基础。 咨询顾问，力助商业地产实现价值最大化 杜建国、陈绍增 2010年以来，我国房地产调控政策的主要着力点在住宅市场上，商业地产基本不受调控影响。在投资渠道狭窄的今天，对住宅市场的调控会将导致资金向商业地产转移。在品牌开发商和品牌零售商纷纷向商业地产进军的推动下，商业地产已经呈现出燎原之势，发展越来越迅猛，我国商业地产正在进入新一轮的快速发展和扩张的时期。可以说，在当前房地产市场“大变革”的背景下，商业地产迎来了新的发展契机。 一、商业地产的风险 虽然说，商业地产收益相对稳定，商业和住宅价格出现了“倒挂”现象，商业地产价格处于相对的“价值洼地”，有较大的投资潜力。因此，在房地产宏观调控背景下，商业地产投资具有相当地诱惑力。但是，商业地产投资还是存在较大风险，主要表现在以下几个方面： 1、商业地产投资对资金实力要求高 由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在进行商业地产投资时将面临两难选择。一是，将商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法及时回笼；而将商业地产分割进行散售，也会面临销售速度缓慢，资金回收漫长的问题；二是，自己持有商业地产时，将不得不面临由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响房地产开发企业的整体运作。因此，无论是销售还是自己持有商业地产，都将占用房地产开发企业的大量资金。若无雄厚的资金实力，房地产开发企业很可能将困入其中。 2、商业地产的开发难度大 商业地产开发由“开发—销售—经营—管理”环节组成，它是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。而且它不同于一般住宅开发，是长期投资，这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单地一售了之，以实现短期现金流平衡为目的。因此，商业地产的开发不仅要做好前期定位、营销策划，更要做后期的运营管理，而且前期定位要精准，后期运营需要专业，难度远大于一般的住宅开发。 3、商业地产的运作专业性要求高 商业地产的运作模式主要有“只租不售”、“出售”和“租售并举”，无论何种模式都会涉及后期的招商运作。如果没做好招商运作的工作，往往导致商业物业贬值，进而使得招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。因此，商业地产必须要以市场化的运作手段采取专业化管理、专业化经营的操作模式，由专业性较强的团队为其运筹、管理。 另外，商业地产的存量庞大，竞争较为激烈。根据北京市房地产交易管理网显示，截止2011年6月底，北京可售商业地产（包括期房和现房）共计约950万平方米，存量商业地产十分庞大，所带来的竞争压力不容忽视。 二、商业地产价值最大化实现的障碍 以XX国际中心为例，XX国际中心七层为我司购买的新办公地点，该项目规划用途为综合，是典型的商业地产项目。项目基本情况如下：占地面积约为1.7公顷，建筑面积约为8.4万平方米，共分A、B、C、D、E五个楼座，其A、B、C座4-12层为写字楼，D座为15层商住综合楼，E座为1-3层的商业裙房。 该项目是甲级商务写字楼，运作模式是“出售”。其中，A、D座以散售为主、B座以整层销售为主、C和E座为企业整购。从当年销售情况来看，表现较好。但是，在很长一段时