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量【探讨与研究】 对房地产开发主导下的旧城改造的思考 陈群元 喻定权 当前 ，中国城市化处于快速发展时期 ， 要分批次、分阶段进行改造 。因此，在 旧城改 受土地资源供给的制约，城市大发展与大转 造 中一定要掌握适当的标准和速度 。当前，要 型并存 ：一方面是新城建设紧锣密鼓 ，另一 集 中精力改造那些环境恶劣、生活质量很差的 方面是 旧城改造 ，包括棚户区、城 中村改造 棚户区、城中村。如果城市政府寄望于毕其功 如火如茶 。当前，房地产开发 已成为 旧城改 于一役，改建速度过快 ，改建标准过低 ，改造 造 的主要形式 ，在利益驱动下，旧城开发成 的整体质量偏低 ，又会导致新改造区的快速老 为炙手可热的 “唐僧 肉”，但一哄而上、摧枯 化 ，给城市后续发展带来沉重负担 。 拉朽式的旧城开发建设不可避免地存在盲 目 (三) 旧城 的价值 性和投机性 。由于 旧城区一般属于城市中心 旧的并非都是不好的，有时候，越 旧、越 黄金地段 ，寸土寸金，房地产开发商往往重 古老的东西反而越有价值。旧城一般都有深厚 经济效益 、轻社会效益 ，重开发、轻保护 。 的历史文化积淀，是城市发展的文脉所在 ，保 而如果不加区分，草率地进行大规模 的旧城 留了大量的历史街巷、文物古迹 、历史建筑， 改造，将构成对城市历史文化资源的新一轮 它们代表了城市的特色和活力，在旧城改造中 “浩劫 ”。为促进 旧城改造 的健康发展 ，本文 要区别对待。如果为了追求局部的、短期的利 就此谈一些认识与看法。 益或经济发展速度而对 旧城大拆大改，那么极 一 、 对 旧城区的辨识 有可能会在未认清旧城的潜在价值、未界定评 (一)功能上 的 旧城 判标准、未探索利用方法的情况下，就断然推 旧城 区一般是指城 区范围内先期开发建 倒 、拆毁很有传承价值的建筑物 ，给城市留下 设的随着时间的推移 自然老化的区域 ，表现 无尽的遗憾 。目前存在的错误认识是片面地认 为房屋破 旧、市政设施落后、功能环境较差 。 为保护 旧城会妨碍城市的现代化，影响城市的 城市 旧城区由于是先期开发建设地区，一般 形象与为政者的政绩。在旧城改造的规划设计 处于全城的经济和文化 中心 ，虽然现在新城 中，应注意将 “守旧”与 “创新”相结合 。在 区扩展很快 ，但 旧城区仍然是商业繁荣 、人 旧城改造过程中，要正确看待继承与发展，实 口集中的地方 ，适合发展商贸、金融等现代 现新旧包容性发展。 服务业 。可见 ，旧城 区的 “旧”主要是指其 二、旧城改造 中的不当现象 整体功能不能满足社会经济发展和人 民生活 旧城改造涉及人 口的有机疏散、土地利用 的需要 ，因而需要通过 旧城改造调整原有用 的调整、市政设施 的更新 、建筑形体的再造、 地结构模式 ，更新及完善相关功能。旧城改 环境质量的改善等，其复杂性和综合性决定了 造的根本意义在于城市功能的更新。 在改造过程 中需要考虑的因素众多。如果在实 (二)新 旧的界定 施过程 中单纯从经济效益出发，而不考虑综合 旧城改造是城市 自然生长的新陈代谢过 效益，将会给城市建设带来许多难以预料的负 程 。新与 旧是相对而言的 ，对 旧城之 “旧” 面后果。房地产市场的兴盛给城市改造带来了 的界定 ，要以现代科学发展观的理念来衡量。 巨大推动力，但开发企业 的逐利行为往往造成 原来的新区随着时间的推移会逐渐变成老区， 对土地的过度开发或流于表面形式的改造 ，甚