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浅谈《物权法》对房地产抵押登记的影响 今年三月经全国十届人大五次会议通过的《物权法》要在十月一日开始施行。日前，随着市场经济的日益繁荣和各项改革开放政策的实施，房地产抵押贷款正成为一种重要的融资手段，在社会主义市场经济的大潮中发挥着重要的作用。因房地产抵押贷款引起的问题不断出现，归纳起来大多由于抵押人的诚信度不够，或者是由于抵押人的责任心不强，给抵押贷款这项积极的融资手段带来了诸多的负面效应，以至给抵押登记机关也带来了一定的风险。 一．房地产抵押贷款中存在的问题 房屋权属登记机关对抵押物登记是作形式审查，不是实质审查，而对抵押物的权属及占有管理状况进行核实是房屋权属登记部门的基本职责。在抵押登记中，当事人经常提交的抵押物权属证明形式。办理抵押物登记，是确认抵押权人依法享有优先受偿权，而不是由登记机关对抵押权的实现提供担保。因此，在这个环节上登记机关没有负责核实抵押人的偿还能力和抵押房屋的自然状况是否能够实现抵押权的义务，而只是遵照抵押人的意志给予抵押登记，在这种情况下，往往容易出现抵押效力以及优先受偿方面的经济纠纷，应当引起我们的足够重视。 抵押作为《担保法》规定的担保方式之一，因其具有特定的物资保证而日益成为商业银行积极推行的贷款方式。在实际操作当中，商业银行对抵押贷款的管理不同程度地也存在一些认识误区和隐患。由于抵押效力缺陷产生的风险在实际工作中时有发生： 1.抵押合同中房屋的自然情况叙述不清，抵押合同所担保的主债权、抵押物未予特定化。签订抵押合同时，未标明特定抵押物具体内容，而只是简单地以抵押物同类物名称概括表示，如房产抵押只记载抵押人所有的房产，而不记载房产方位、门牌或产权证号；或欠缺被担保的主债权或主合同号。对于以上两种情况，由于抵押合同本来存在瑕疵，登记机关在受理登记时应当视为不符合抵押条件，不予登记，待房产事实情况或担保的主债权明确了再予登记。 2.抵押房产不合法，一些信贷人员对抵押物的合法性及权属等实质要件未予以严格确认而接受抵押，例如（1）以房屋期权为抵押物，将已竣工未验收而已交付使用的楼宇定性为楼花并办理抵押手续；（2）将未依法登记领取权属证书的房屋视为土地上无附着物，而以土地使用权单独设定抵押，以至与《城市房地产管理法》第37条及《最高人民法院关于适用‘中华人民共和国担保法’若干问题的解释》有关抵押物权应明确、转让的规定相抵触；（3）事业单位或团体的公益设施为他人债务提供担保；（4）将已列入拆迁规划的房屋作为贷款抵押物。 作为抵押权人应当对抵押物高度负责，办理抵押物登记后，应时常监督检查抵押房产的管理情况，确保债权履行完毕前。抵押物具备行使抵押权的条件和价值。切实维护双方权利人的利益。 目前，我市房屋抵押贷款中最容易被忽视而又最容易引起风险的是在建工程抵押和期房抵押的问题。期房抵押有两种方式：一是通常所说的按揭，它是指个人为了获得资金买房，以预售合同来设定抵押权；另一种是开发商为获得建房资金，以其在建的房屋设定抵押。由于作为期权的实体还没有建成，权力处于变动状态，期房能否成为现房是难以预料的，因此期房的风险较现房的风险大的多。在我市目前对按揭（预售商品房抵押贷款）的操作，首先查看该期房是否办理了商品房预售许可证和进行预售备案，并查看该项目是否已办理在建工程抵押登记。如果已备案，并且该幢楼未办理在建工程抵押，并且按《城市房地产抵押管理办法》中对预购商品房抵押贷款所要求的要件进行受理，并直接颁发《房地产他项权利证》而与《城市房地产抵押管理办法》第三十四条中“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”有些不符，况且我们也未在抵押合同上作任何记载。在目前“按揭”的存档卷宗中，符合办证条件且已办理房地产权证的数量甚少。在建房屋的抵押登记增加了房屋权属登记机关的风险，原因在于：首先，在建房屋是可以进行商品房预售的，很多购房者在签订预售合同时，就以预售合同办理了商品房抵押登记。实际上由于预售商品房其所有权并没有转移，购房者与开发商之间只是一种债的关系，而且预售部分也有可能时该工程尚未达到的楼层，抵押物还不存在。因此，购房者抵押的期权。可是又不能以此来禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。在时间上，商品房期权可能在在建工程抵押之前，也可能在在建工程抵押以后，但无论何种情形，按照房地合一的原则都有可能形成重复抵押，一旦发生争议，就极有可能牵扯到登记机关。《城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房屋管理部门和土地部门登记备案。只有开发商及时办理登记备案手续，房屋管理部门才能确定在建商品房进行抵押时该商品房是否已经预售。即使如此，等级部门也很难判断其申报情况的真实性，因