工程管理返修制度(修订版).docVIP

工程返修管理制度 第一条 为了规范瑞丰地产控股有限公司（以下简称“集团”）下属房地产公司（以下简称“项目公司”）开发的物业项目的日常返修程序，提高维修效率，根据国家有关法律规定及集团有关规章制度，特制定本制度。 第二条 本制度所称的物业项目返修包括： 1、项目原施工单位根据法律规定以及项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》中的保修期限内，对存在质量问题的项目进行返修。 2、超过原施工单位保修期限的但未销售的物业存在质量问题的项目。 3、超过原施工单位保修期限的属于集团自留物业存在质量问题的项目。 第三条 相关单位及部门的职责分工 1、物业项目所在的物业管理公司（以下简称“物业公司”）是返修工作的发起及总体协调部门，负责返修工作进度跟进、物业项目返修的监督、与业主及返修施工单位进行沟通。 2、项目公司工程部（以下简称“工程部”）负责物业项目返修的监管及验收。 3、集团营销中心（以下简称“营销中心”）负责物业项目返修的使用及质量要求的提出、验收。 4、集团成本控制中心（以下简称“成控中心”）负责大宗返修工程选定维修单位以及核价、质保金的转扣。 5、集团工程设计中心（以下简称“设计中心”）负责防水、裂缝及房屋安全结构有关的返修方案的审定以及参与上述工程的验收。 6、集团法律事务部（以下简称“法律事务部”）负责与委托第三方施工单位进行返修的合同会签及付款审批。 7、集团财务部（以下简称“财务部”）负责返修工程款的付款手续。 8、集团审计中心（以下简称“审计中心”）负责对返修工程的审查。 第四条 物业项目保修期限包括： 1、项目原施工单位自房屋竣工验收之日起至法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期两者中较长的年限截止之日。 2、自该房屋实际交付业主使用之日起开始计算至项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》中的保修年限截止之日。 第五条 保修责任划分 1、保修期内 自每栋房屋竣工验收之日起，对比法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期后选取较长的期限作为房屋的保修A、由物业公司书面发函联系原施工单位，原施工单位按照合同约定的时限到现场查看，原施工单位在现场查看后两个工作日内提出书面处理方案，发生（重大）返修物业项目在三个工作日内提出书面处理方案，并在物业公司限定的的合理期限内处理完成。物业公司人员填写《竣工物业维修、整改备案表》，书面确定返修项目类别、返修位置、原施工单位名称、返修开始时间、返修完成时间等。 B、原施工单位不同意返修的或在合同约定的时限内不到现场的，物业公司向集团成控中心、法律事务部书面报告该情况并提交向原施工单位发函的签收回执或相关的书面回复。物业公司按照下述“属于公司的保修责任的”流程进行返修，待返修完工后物业公司将返修的合同、返修费用发票等资料向集团成控中心和法律事务部报送，集团成控中心根据合同的约定在质保金中扣减相关的费用，不足部分通知集团法律事务部通过法律途径追偿。物业公司发函告知原施工单位在质保金中需要扣减的费用。 （2）属于公司的保修责任的 A、返修费用在人民币5000元以内（包含5000元） 由物业公司选定有资质的第三方施工单位，第三方施工单位与物业公司工作人员到现场查看后提出书面的返修方案以及报价清单。物业公司以项目公司的名义与第三方施工单位签订返修合同，返修单位以项目公司的的抬头开具发票。物业公司按照集团《付款审批制度》向集团财务部申请付款。 B、返修费用在人民币5000元以上 由物业公司选定有资质的第三方施工单位，第三方施工单位与物业公司工作人员到现场查看后提出书面的返修方案以及报价清单。集团成控中心在收到物业公司提交的第三方施工单位的报价清单后在6个工作日内审核报价，集团成控中心与第三方施工单位就返修报价进行洽商，双方就价格不能达成一致意见的，集团成控中心需要在上述6个工作日内提供另外一家报价低且有资质的施工单位进行返修。 集团成控中心对物业公司选定的有资质第三方施工单位报价不予认可但又不能提供另外一家报价低的施工单位进行返修，则应按照物业公司选定的有资质第三方施工单位报价实施返修。 经集团成控中心审核后的返修工程，物业公司以项目公司的名与第三方施工单位签订返修合同，返修单位以项目公司的的抬头开具发票。物业公司按照集团《付款审批制度》向集团财务部申请付款。 C、返修施工方案的审定 凡是涉及防水、裂缝以及影响房屋安全结构的返修工程施工方案物业公司一律报送集团设计中心审定，经集团设计中心书面确认的施工方案方可实施。 （3）返修要求 A、简单的返修项目在3日内能完成的返修项目。如窗、五金件等维修。 B、一般返修项目在5日内能完成的返修项目。如油漆、室内裂纹、空鼓、管道堵塞等。 C、复杂返修项目在10日内能完成的返修项目。如房屋防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管