地王对周边商品住宅价格的影响--以朝阳区农展馆0304-622地块为例.pdfVIP

1 研究背景 根据 2013 年初国土资源部中国土地勘测规划院地价所的定义，地王是指在一定区域范围内，宗地成交总价 超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面地价超过历史同类宗地最高成交楼面地价，可认定该宗地为该 区域的“总价地王”和“单价地王”。土地市场内每一宗地王的出现，均是市场价格预期，企业战略布局与政 府宏观调控多方博弈的结果。同时，地王的出现也反过来影响各市场主体的预期与投资决策成本。本文以 2013 年北京市单价地王，朝阳区农展馆 0304-622 地块为例，探寻地王出让对于周边商品住宅价格的影响。 2 地王及周边区域情况 2.1 地王介绍 2013 年 9 月 4 日，朝阳区农业展览馆北路 8 号 0304-622 地块以 21 亿元总价，3.55 万元/平方米楼面地价 被融创中国通过挂牌方式取得，成为 2013 年北京市住宅用地年内单价最高地块。 该地块最初于 2012 年 11 月 17 日挂牌出让，经12 月 13 日、12 月 19 日两次延拍，在2013 年 8 月 1 日重 新挂牌出让,并在当年 9 月 4 日成交。该地块位于农业展览馆东侧，直线距离约150m。地块占地面积2.82 万平 方米，规划建筑面积 5.91 万平方米。地块规划用途为住宅混合公建用地，其中的公共建设用地指的是要求异地 配建医院面积 27.8 万平方米，按 8000 元/平方米由融创中国向北京军区总医院支付建设费用。若将配建医院成 本计入 21 亿元土地取得价款，该地块实际楼面地价为 7.31 万元/平方米。 2.2 周边区域情况 朝阳区农业展览馆北路 8 号地块周边是北京市小区集中分布区，以其为圆心，2500m 为半径，周边共有 84 个小区。这些小区大多建于 20 世纪末或是 21 世纪初，以低密度板楼为主，同时也有维多利亚花园公寓、瑞安 君汇等部分新建在售项目。 该区域临近东四环，被 10 号地铁与 1 号地铁包围，基础设施完善，居住环境适宜。附近有农业展览馆、朝 阳公园、团结湖公园、红领巾公园等诸多休闲场所，毗邻三里屯与工人体育馆，娱乐活动丰富。周边商业中心 集中，在区域北面有燕莎购物中心，燕莎友谊商场，蓝色港湾商务中心，西面有三里屯太古购物中心。 该区域生活便利，以北京八十中与中国音乐学院附中为代表有大量中小学分布在附近。同时，武警北京总 队医院，未来的北京军区总医院均是优质的医疗资源。由于社区建成年份早，发展成熟，该区域有大量便民的 蔬菜水果超市，为居民的生活提供便利。 419 图 1 研究地（浅蓝）在朝阳区（深蓝）中的相对位置 Fig 1 The analyzing area in Chaoyang District 3 文献综述 已有的国内外文献对影响住宅价格的因素从住宅自身特征、区位特征和公共服务便利性三方面构建了严密 全面的结构体系，并结合实际不断提升变量选择的合理性。在之后的发展中，因考虑到住宅价格会受到周边住 宅价格影响的空间依赖效应，又发展出空间计量经济学。对于地王的研究则集中于地王产生的原因和地王的影 响，其中涉及到地王对周边住宅价格的影响，实为空间依赖效应与预期效应的应用，但缺乏实证研究，只局限 于描述地王出让后，周边物业价格的变化。 3.1 地王的影响 对地王的研究主要集中在地王出现的原因与地王带来的影响两方面。对于地王出现的原因，已有文献指出 [1-2] [3] 地王除了是土地市场供需的结果外 ，微观上受到土地招拍挂制度的催化作用、房地产企业金融投机的需要 ， 宏观上受房地产市场过热[4]的影响。其中有大量文献均指出了国有企业或者央企在地王出让中的作用，国有企 业因担负国家的经济职能，从事与国家经济安全相关的行业而获得良好的政治资源与地方政府的人脉，在资金 [2,5] 来源、行政市场地位、规模经济上优势明显，在拿地过程中易催生地王 。 对于地王的影响的研究主要集中在两个方面，一是指出土地价格上涨会以要素成本的方式影响到产品市场， 即房