铜陵景尚花园商业营销推广方案.ppt

投资能力 编号 出处 购铺决策视角 亿万级 1 投资机构/大型私营业主 增值性、长期性 千万级 2 投资机构/大型私营业主 增值性、长期性 百万级 接近千万 3 中等私营业主 回报率、增值性、长期性 数百万 4 小型私营业主/高级公务员/“本土地主” 回报率、增值性、长期性 刚过百万 5 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层 回报率、增值性、稳定性、安全性 十万级 接近百万 6 小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/ 1.2.3类人的亲属 回报率、增值性、安全性、投资门槛 常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关 一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性； 常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价 购铺用途 投资 经营 投资回报 经营前景 判断基础 收益途径 租金或转售价格 营业额 一般投资者的实际判断过程 内在经济原理 项目目标客户—— 客户类别 首期支付能力（元） 相应总价范围（元） 相应产品 第一类 大型或中等私营业主 中高级公务员 企业高层 中等实力商家 120万-150万 240万-300万 1号楼03、04、05、06单位 第二类 大型私营企业主 企业高层 高实力商家 近200万 近400万 1号楼02、07单位 根据产品的价值客户分为2个层次 备注：商铺按25000元/平米计算 本项目客户需求特征——以投资为主 客户类别 购铺用途 主要需求 决策视角 第一类 大型或中等私营业主 投资 获得稳定收益，风险保障 长期性、稳定性、增值性 中高级公务员 投资 获得稳定收益、资产沉淀 风险保障 长期性、稳定性 企业高层 投资 获得稳定收益，风险保障 长期性、稳定性、回报率 中等实力商家 自用 获得资产沉淀 经营前景 第二类 大型私营企业主 投资 风险保障，传统观念或习 长期性、增值性 企业高层 投资 风险保障 长期性、增值性 高实力商家 自用 获得资产沉淀，降低使用成本 经营前景、产品使用功能 一切从客户需求出发 常识1 ——客户动机：经济利益 常识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景 晓之以景——勾勒美好“钱景” 诱之以利——“钱景”保障系统 基 础 战 略 2、who am i? 前景梳理（SWOT分析） 0 （机遇） 1、国家对住宅的投资抑制，有利于商铺销售； 2、老汽车站及火车站地块的改造升级，北斗星城的开发、北京路的即将贯通，有利于提高项目价值； W（劣势） 1、随着老火车站、汽车站搬迁，项目周边商业氛围较弱，周边人流量较少； 2、商业体量小难以形成规模； S（优势） 1、老城区、天井湖、新城区商圈核心交汇处，板块升值潜力大； 2、沿铜官大道，车流量大，商业展示面好，适合品牌展示； 3、大开间短进深，90-150平米适中面积，客户接受度高； 4、铺铺沿街，公摊小，风险低，国企开发有保障； T（威胁） 1、2013年经济运行不稳定，抑制部分客户投资需求； 2、铜陵在售商业体量较大，竞争压力明显。 前景梳理（USP提炼） 优势 竞争优势 机会 威胁 劣势 发掘核心竞争力 商圈交汇---三大商圈交汇，板块价值不言而喻； 升值潜力---北京西路、老火车、汽车站功能改造等，加速项目升值； 铺铺沿街----铺铺沿街，展示面好，安全稳定，低公摊，大开间短进深； 国企保障-----国企开发，保证投资长期稳定性。 8大美好钱景： 2：三大商圈交汇，发展即升值 3：北京路开通即升值 4：高端板块，改造即升值 1:40年独立产权 5:铺铺沿街，使用自由回报稳定 6:全城首创超大开间 7:品牌形象展示区 8:近零公摊，超值性价比 长期回报 升值前景 回报率 美好钱景 项目价值 客户需求 一切从客户需求出发 常识1 ——客户动机：经济利益 常识2 ——客户决策视角：投资回报 常识3 ——客户判断基础：经营前景 晓之以景——勾勒美好“钱景” 诱之以利——“钱景”保障系统 基 础 战 略 2、who am i? 可信任 稳定 升值 高档 品牌延展 风险保证1——国企铜冠 品牌属性 铜冠品牌 严谨 品质 文化 有责任感 风险保证2——畅通渠道，协助招商 目的： 通过专业经营公司对商业街的招商，吸引消费者，保证 经营前景； 操作关键点： 4号楼引入知名品牌，给客户以信心； 1、2号楼协助业主招商，提供增值服务，给客户信心保障； 项目属性 产品属性 三大商圈核心交汇 区域属性 安全、稳定、升值、长期 投资属性 铺铺临街、近零公摊、大开间品牌形象展示区 项目命名及形象主题语 —— 创富潜力股 品牌旗舰