商业地产营销策划方案1.docVIP

翰林国际商铺营销策划方案 翰林国际商铺营销企划方案 前 言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 翰林国际商业项目是 房地产开发公司开发的精品物业，将成为新乡市老城区区的新型地产商业的经典作品。 翰林国际项目座落于新乡市城区的体育馆旁，是 地产开发公司的新建项目。本项目占地 平方米，项目由两栋高层（含负一层）组成，总建筑面积约为 平方米，商业建筑面积约 平方米。 本项目目前只剩余 套商铺，属于尾盘销售，所以必须采用快销模式，保证短时间内消化掉，降低销售成本，把利益最大化。 经过前期的市场调研分析，本项目招商可以倾向于饭店、体育用品、医疗保健（老年人居活动场所）。 由乙方组建和管理团队（团队人员属于甲方员工），有销售产生的费用（项目宣传和员工工资）有乙方负责，商铺办证贷款等产生费用（溢价部分营业税除外）有甲方负责，需要甲方提供办公地点（最好利用现有销售部），甲方提供自由路和健康路交叉口东南角广告牌，甲方协助乙方解决在销售中出现的问题（如：城管、房管局等） 第一个月通过各种活动、网络、派单、短信、户外等宣传方式大力度的宣传，让项目重回市民生活中。 在销售的同时招商同步进行，更好的促进销售 根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 翰林国际商业可销售面积如表8-3所示。 表8-3 ××商业城的可销售面积说明表 建筑结构 层数 可售面积 临街门面 2层 约7 000平方米 2. 销售目标分解 ××商业城的销售目标如表8-4所示。 表8-4 ××商业城的销售目标计划 销售阶段 建筑结构 销售目标 百分比 内部认购和开盘期内 1．主题商场 销售2 800平方米 4% 2．主题商场招商 招租1 000平方米 12% 强销期 1．主题商场 销售2 800平方米 40% 2．主题商场招商 招租3 000平方米 35% 销售巩固期 1．主题商场 销售1 400平方米 20% 2．主题商场招商 招租4 500平方米 53% 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 表8-5 营销各阶段工作任务一览表 营销阶段 营销任务 蓄势导入期 （拟在开盘前两个月） 1．完成销售前期的所有准备工作 2．向公众阐述 “财富商铺，稳定回报”的投资理念 3．联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目 4．树立本项目作为城市中心商业的形象定位 强势推广期 （开盘后三个月） 1．继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念 2．围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点 3．强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求 形象展示期 （开盘三月到半年） 1．做好工程形象和管理服务形象的良好展示 2．举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动 3．做好商业经营的招商工作 销售扫尾期（开盘一年） 此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外要妥善处理尾盘价格策略 五、