4月18日江门绿岛商城策划报告.pptVIP

关键驱动因素 外因： 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 内因： 定位准确，五星级酒店带动其它功能 酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚 综合体案例 案例（深圳华润中心） 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院 站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业 模式4：以商业为核心功能 综合体案例 规划与功能比例 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心 高度为139米 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 1-3层为高档国际时装旗舰店 超级市场、大型百货商店、 4层为开放式屋顶花园 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 5-28层为写字楼 各类餐饮 顶层为多功能厅 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 关键驱动因素 综合体案例 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因： 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体验式 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 一流的精英团队 综合体案例 结合本项目实际情况，现有案例均不可借鉴 现有案例的共性都是中长线收益，如酒店先启动，与住宅共享配套的上海商城，商业经营为后期聚集聚集人气的华润中心。但本项目三种业态启动时间重叠，属于短线收益，销售时难以形成强势互动。 写字楼部分开发承担了该综合体项目开发前期的资金回收重任；商业部分销售时本案的利润点；酒店是本案的长期增值点。 思考 项目定位前需考量的几个问题—— 如何借势北新区城市发展势能——本案综合体的商业业态如何进行最佳配置？ 本项目的关联价值如何在招商、运营、规划、建设中进行整体协调？ 价值点—— 项目自身是否符合城市、板块、经营投资、消费市场需求？ 如何发挥项目的自身优势，体现综合体的城市发展使命价值？并在这个过程中获得最大的价值？ 如何定位？如何规划？如何招商？如何运营？使项目的开发运营次序得到科学合理的统筹？ 城市综合体需要前瞻性整体定位规划、策略运营 使项目在城市的进步的过程中不至于被城市抛弃 获得长期性投资持有商业物业的最大化增值保值价值 05 建议运营方法 调研—先商业招商—后主体销售—整体运营 模式一 调研—概念整合—商业规划预留—商业整体售卖—主体销售 模式二 基于对项目目前进展的理解，我们提出了一套适合具体情况的项目方法 实线框为本次项目内容 一周 四周 六周 项目汇报会: 第二阶段 第一阶段 项目启动 2.1招商组织及计划/招商策略 2.3 功能业态 产品组合方案 2.2 潜在核心主力商沟通、规划调整 1.1 外部市场 评估 1.2 竞争态势 评估 1.3 最佳运营 模式评估 1.4 整体产品、商业中心定位设计 2.4 年度品牌推广执行/招商、销售 /3年财务预测 1.5 整体品牌 形象设计 2.5 综合体、商业中心最佳营运模式 项目的预期成果 模块 关键成果 第一阶段 1.1 外部市场评估 城市、板块细分市场的规模与分布、其发展趋势及其吸引力分析 不同细分市场的商务休闲价值取向与消费、投资行为及需求组合分析 周边地区基础设施现状及发展的影响分析 1.2 竞争态势评估 周边地区竞争态势分析 关键竞争对手档案 行成调研报告 1.3