3月江苏五洲项目市场调研及首期入市研判世联.pptVIP

* 分产品线去化及供应情况 项目名称 竞争产品户型 竞争产品面积 11年竞争产品的总共销售套数 11年主力销售期月度流量 11年主力均价 装修成本 产品力与本项目对比 目前该类产品库存套数 12年年上市套数 12年1季度上市套数 12年2季度上市套数 12年3季度上市套数 12年4季度上市套数 13年1季度上市套数 13年2季度上市套数 华强城 三房 120 93 23 10500 无 强 66 192 —— —— 96 96 —— —— 保利香槟国际 三房 110 3 0.6 9000 无 强 53 64 —— —— 64 —— —— 160 嘉御龙庭 三房 120 1 —— 9500 无 弱 9 无 推完 推完 推完 推完 推完 推完 皇家花园 三房 110 120 71 8 9000 无 弱 181 384 —— 120 132 132 —— 160 北城名郡 三房 110 120 69 12 8300 无 强 33 210 —— 105 105 —— —— 170 桂花小镇 三房 110 120 33 6。5 8500 无 强 105 —— —— —— —— —— 推完 推完 尚海城 三房 120 68 6 9300 加800元送装修 弱 无 64 —— 64 —— —— 推完 推完 骏和棕榈湾 三房 110 120 9000 强 60 150 120 —— 50 40 —— —— 吴中豪景华庭 三房 110 120 11000 强 182 91 —— 91 —— 91 —— 未来合计供应 507 1246 110-120平三房市场库存约212套，未来尚有供应798余套 * 分产品线去化及供应情况 项目名称 竞争产品户型 竞争产品面积 11年竞争产品的总共销售套数 11年主力销售期月度流量 11年主力均价 装修成本 产品力与本项目对比于本项目 目前该类产品库存套数 12年年上市套数 12年1季度上市套数 12年2季度上市套数 12年3季度上市套数 12年4季度上市套数 13年1季度上市套数 13年2季度上市套数 北城一品 商办公寓 56-85 210 25 8200 无 一般 236 280 150 —— 130 —— 推完 推完 盛唐君庭 商办公寓 50-60 180 45 7800 无 弱 100 170 —— 170 —— —— 推完 推完 绿洲国际 精装公寓 45-85 50 4 13500 3300 弱 203 100 —— ——· 100 —— 推完 推完 金海岸 精装公寓 70 80 7 10500 1000 弱 279 —— —— —— —— —— 推完 推完 未来合计供应 810 550 公寓产品——2012年竞争仍旧激烈，但13年竞争趋缓，存在市场去化空间 竞品楼盘性价比分析 价格 品质 低 高 高 保利香槟国际 均价9000元/平 吴中 豪景华庭 均价10500元/平 皇家花园 均价9000元/平 尚海城 9300元/平 华强城性价比标线 低性价比 高性价比 以华强城作为性价比标杆，不同楼盘在性价比在同一直线 桂花小镇 均价8500元/平 北城名郡 均价8300元/平 嘉御龙庭 均价9500元/平 * 竞争环境总结 时间段 产品类型 竞品组的市场供应容量压力简述（市场供应量是否放量，还是平稳，还是减弱；竞争压力是否增大） 2012年至13年上半年 80-90 市场竞争激烈 100-110 市场供应预计会放量，预计约12万方左右； 120-140 预计市场供应有很大放量，加上存量产品，未来竞争非常激烈； 公寓 未来竞争项目售罄或已推完毕，竞争压力有所减弱 短期内市场不会产生新的置业需求，未来仍以周边需求为主 规划推动期 周边需求推动期 内部产业推动期 成熟期 我们所处 的阶段 以政府规划为核心推动力 吸引看好市场预期的首批客户 以周边地区刚性需求为核心推动力 吸引周边地区以自住和改善为目的的客户置业 纳入全市价格体系 区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力 内部产业人群形成主要客户群 新兴市场成长周期图 项目处于崇川和港闸交界区域，容易“被归入”港闸区，直接竞争项目都位于港闸区，项目与建材市场为邻，写字楼少、机关单位少、因此短期内不会有产业需求支撑 需求市场预期 市场胶着状态下：价格是最快的突破方向 价格 时间 拐点——理性价格 随着胶着时间的趋长，短暂的胶着平衡必被打破，趋使理性价格形成： 价格回归成熟行业的合理利润：10—15%之间 原理借鉴—— 价格下跌将遵循“阻力最小原则” 价格趋势分析 时间（年） 价格 入市价格预判 北城名郡 桂花小镇 嘉御龙庭 尚海城 保利香槟国际 皇家花园 华强城 吴中豪景华庭 10000-11000 9000-950