3月东莞万科·虎门金洲项目前期定位报告.ppt

名盘建势——城市化氛围营造 市政公建为我所有——山体景观的有效运用 本案 山体 将项目东侧的山体景观纳入本项目的园林体系： 与政府合作协助打造项目东侧山体资源，优化周边景观体系； 社区园林与山体景观进行呼应，并与政府联合打造项目东侧规划路段绿化； 设计私家小径连通山体绿化，从意识形态上进行景观私有化，弱化其公建性； 提前介入：捐赠树木、进行全面整改。 名盘建势——城市化氛围营造 在项目前期规划中，建议给项目主入口广场预留较大的活动空间，同时小区内部中心绿地景观可通过差异化的设计提升，成为项目建势的震撼性亮点。 启动区形象标杆的打造——项目入口广场 A B C C 连升路 金宁路 规划路 高层 高层 高层 小高层 小高层 小高层 高层 高层 高层 小高层 高层 次入口 三期 二期 主入口 广场空间 一期 中心绿地 名盘建势——标志性震撼亮点 规模优势，运用公园式景观将项目入口大规模广场与外界进行半隔离，将纯粹的舒适体验留给客户 。 半开放型“山水式公园入口” 主广场内置 案例：东莞光大天骄峰景 本项目一期“建势”震撼点： 半开放型“山水式公园入口” 1、特色景观营造形成一期入市的强势展示亮点，拉动市场关注； 2、区隔周边工业区，谨防成为民工聚会场，影响项目形象。 主广场内置，营造大型入口景观区隔外界 A B C C 连升路 金宁路 规划路 高层 高层 高层 小高层 小高层 小高层 高层 高层 高层 小高层 高层 次入口 三期 二期 主入口 广场空间 一期 中心绿地 名盘建势结论 本项目具备名盘建势的硬件条件， 通过对周边环境主动城市化营造， 以及一期广场和中心园林强势打造展示， 能够实现本项目“名盘”的成功建势。 营销推广导向 成功建势之后， 本项目应如何销售和推广？ 销售策略 推售策略 推广布局 项目分期推售策略 1、项目一期入市时整体市场形势预计平稳，建议通过集中爆发方式引爆市场，建立良好的市场口碑； 2、项目二期、三期则依据市场变化采取集中爆发与分批推售，保证标杆产品实现更高价值。 由次到优，分期推售，最终实现销售价值最大化 A B C C 连升路 金宁路 规划路 高层 高层 高层 小高层 小高层 小高层 高层 高层 高层 小高层 高层 次入口 三期 二期 主入口 广场空间 一期 中心绿地 分期地块综合价值排序：BAC，即：三期二期一期 销售策略 推售策略 推广布局 营销前置：早在项目售楼处进场半年前，各主干要道的户外广告已面向市场，通过营销推广的前置在市场上早早的建立起项目的初步印象，将项目的影响力扩大到全市范围。 营销前置＋集中爆发 集中爆发：待现场展示全面到位后，在短时间内各渠道集中爆发，将营销前 置所带来的市场影响力推向高峰，完成高效高速的客户吸纳全过程。 要点：从现在就开始着手准备，邀请组织新虎门人和本地人在各行业的意见领袖人物（均为本案目标客户群体），以万科“向虎门精英阶层征集项目规划意见”为话题，预热市场并提前储客，通过这些“种子客户”可以达到一石三鸟的圈层辐射传播作用。 形式：通过高雅尊贵的“私人宴会”的形式开展前置营销工作。 圈层营销： 1-区域导入 2-形象导入 3-产品导入 区域形象营销炒作，引起关注 2010年5月-6月 通过事件营销传播项目精神理念，提前积累目标客户 2010年7月-9月 落实到项目本体产品，开放展示，震撼客户 2010年10月 资源整合，直效渠道影响潜在目标客户 集中爆发式推广，奠定热销，持续加推 2010年11月－12月 4-爆发推广 总 体 营 销 推 广 策 略 营销前置、爆发式、精准传播 推出节奏 现场展示 城市化氛围展示到位 板房及会所（售楼处）展示 样板房开放 媒体组合 事件/活动/客户攻略 户外 网络广告 专业杂志 圈层渠道 巡展启动 企业拜访 与政府合作道路及蛇山运营 客户会启动 户外 网络 报纸广告，软文 彩信 内部短信平台 直邮 网络广告、剑客软文 户外 外部短信 内部短信平台 报纸软文、硬广 网络软文、硬广 直邮 电视广告 目标 精神气质形象塑造期 卖点宣传 2010年6月 2010年10月 展示完工，售楼处进场 2010年8月 形象导入 形象深入 工程节点 11月一期开盘 开盘 服装业内人士影响力 系列专题活动 营销总控图 线上为主 线上＋线下 线上 2010年12月 卖点推广 产品形象推广 开盘活动 9月份展示完工，通道完成 7月前动工 一期营销事件规划 STEP1:规 划 阶 段 2010年 2010年 2010年 形象阶段 规划阶段 储客阶段 销售阶段 5月 4月 活动内容：2010年东莞万科品牌主题就是“本土化”，建议通过“家在万科，爱在东莞”这个主题，把东莞万科开发的所有项目进行品牌联展（城市高尔夫、运河东1号、