保利地产度策略会行业发展前景未来经营策略.pdfVIP

保利地产2011年年度策略会 2011.11.24 Ⅰ 坚定看好房地产行业发展前景 Ⅱ 发挥优势，稳定增长 Ⅲ 未来经营策略 Ⅰ 坚定看好房地产行业发展前景 房地产行业中长期向好发展的根基未变 房地产行业经济支柱地位未变 住房供应体系日趋完善 调控效果已逐步显现 一、房地产行业中长期向好发展的根基未变 1、城镇化快速推进至少支撑行业15年快速增长 发达国家经验表明，城镇化率在达到65%之前城镇化将快速推进，引 发社会资源向城市集聚，奠定了房地产行业快速发展的基础。 据统计，2010年中国城镇居住人口接近6.66亿人，城镇化率约为 49.68%，尚有15个百分点的快速成长空间，按每年1%的城镇化速度计 算，可支撑房地产行业15年的快速增长。 2、可支配收入增长提升购买力，激发潜在购房需求 2009年城镇住宅面积131亿平米，户均居住面积不过60平方米，处于“ 初步脱困”水平，若按户均居住面积90平米计算，尚有65亿平方米住宅缺 口，潜在购房需求巨大。 城镇居民的人均可支配收入由2000年的6280元持续增长至2010年的 19109元，年复合增长率达11.8%，随着经济的发展、人口结构的转变， 中国将进入劳动力成本快速上升的周期，这将大大提升了城镇居民的购买 力，激发了潜在购房需求。 3、政府调控将延长行业景气周期 2004年之后，房地产调控成为常态 供不应求是行业的主基调 调控抑制了投机，促进了市场规范，延长了行业景气周期 二、房地产行业经济支柱地位未变 本轮调控目的是防止社会资源过度向房地产行业集中，但房地产的经济支柱 地位并未改变。 中国经济结构调整，短期内难以实现从“出口和投资导向型”向“内需拉 动型”的转变，经济增长对投资的依赖程度较高。 房地产涉及钢铁、建材及家电家居用品等众多上下游产业，其健康发展对 拉动投资、稳定经济具有重要作用，短期内经济支柱地位不会改变。 三、住房供应体系日趋完善 十二五规划提出3600万套保障性住房建设目标，到十二五期末，全国 城镇保障房覆盖面将达到20%，有效解决低收入群体的住房需求。 在行业调控和税收政策引导下，144平米以下中小户型普通住宅成为市 场供应主流，有效满足了集中度最高的市场中端需求。 住房供应体系的完善，有利于满足居民不同层次的住房需求，缓解民生 和社会问题，从而改善房地产行业发展环境。 四、调控效果已逐步显现 1、本轮调控是以效果而非持续时间来衡量，随着调控的深入，市场出现 了销售放缓、价格下行的情况，房地产行业资金面日趋紧张，土地市场成 交低迷，市场走势正朝着政府调控的预期方向发展。 4月以来，70大中城市平均房价环比指数持续回落，并于10月份年内首次 出现负增长，下降0.14%。 行业资金面日趋紧张，资金来源 年份 房地产资金来源 房地产资金支出 来源/支出 与支出的比值已持续下滑至97%的 2005 22156 17537 126% 2006 26013 22760 114% 较低水平，仅优于2008年89%的 2007 36704 33028 111% 2008 31556 35350 89% 最差水平。 2009 55680 48702 114% 2010 66230 67538 98% 土地成交低迷，上半年成交4.6 2011年1-10月 57595 59365 97% 房地产资金来源=房地产开发贷款+房地产信托融资+房地产销售 亿平米，同比增长16.4%；下半 房地产资金支出=土地购置费+房地产开发总投资 年，随着调控效果的显现，商品