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财税统计 土地增值税清算问题解读 张君燕 （河北恒祥工程监理有限公司） 摘要院土地增值税清算成功与否取决于房地产企业日常财务工作， 增值额=收入-相关扣除项目金额 式（2） 财务的不可逆性使企业平时账务处理的水平决定着最后土地增值税清 增值率=增值额/ 扣除项目金额 式（3） 算的结果。我们从土地增值税的概念及业务处理开始，结合土地增值税 地价款、开发费用、开发 2.2 新建房地产的扣除项目： 清算政策（包括优惠政策），最后讲述土地增值税的主要税收规划。 加计扣除部分。 成本、开发税金、 关键词院土地增值税 清算 税收管理 第一项：地价款：即纳税人为取得土地使用权支付的 1 土地增值税概述 ， 地价款 以及纳税人在取得土地使用权时走法定程序缴纳 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建 的相关费用。其中，前者包括三项费用，一是通过土地转让 筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人 获得的为支付的地价款；二是通过土地出让所获得的土地 所征收的一种税。是为了增强国家对房地产开发和房地产 出让金；三是通过政府行政划拨而获得的为例行补交的土 ， ， 市场调控力度 规范房地产市场；为了限制房价上涨过快 地出让金。 为了提高我国土地的利用效 抑制炒买炒卖房地产的行为； 第二项：开发成本：开发成本所涉及的费用项目繁多， ， 率；为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式 增 其中主要的费用项目有土地征用及拆迁补偿费、前期工程 加国家财政收入。 费、公共配套设施费、基础设施费、开发间接费以及建筑安 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超出扣 装工程费。 ， 除项目金额50％的部分 计30％的税率；增值额超出扣除 、管理费用、财务费用： 第三项：开发费用：销售费用 ① ， 项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分 计 如果纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，同时 40％的税率；增值额超过扣除项目金额 100％、未超过扣