张家港金港镇中央广场整合营销报告.pptVIP

百信超市增设人行出口 新增车行通道 新增车行通道 * * Strategy Ad. Planning 中央广场整合营销报告 集韵房产营销机构 2009年6月9日 写在前面 集韵能带给您什么？ 我们做过什么？ 兴鸿一品 江南清漪园 紫丁香花园 枫情水岸 金水湾花园 …… 都市豪苑 名都水景豪宅 虞山国际花园 风向标 这些都是这些项目所在区域的 这些项目共有的特点是： 快速的销售去化能力 具有良好的口碑 准确的市场定位和优秀的销售业绩 资金的安全回收 项目的更高价值 良好的商家形象 我们的目标是： 我们的终极目标是： 创造项目价值的最大化 本项目要达到的目标： 价值 价值 价值 价值 夺得项目价值的塔顶价值 项目现状研究 港区商业环境研究 项目营销策略 项目推广实战 报告目录 中央广场印象- 港区商业巨无霸 港区商业向我看齐，以我为标杆 规模庞大，经营状况良莠不齐 商业氛围随时间推移有所加强，但是非核心商圈商业和非底层商业经营情况一直难有改善 高端产品，远离普通人视线 海上巨无霸--航空母舰 礼宾车巨无霸--劳斯莱斯超长版 贸 一级商业地段----紧邻长江路，靠君秀路、通贸街传统商业街 超大规模—90000平米商业综合体 经营品类齐全—肯德基、名都百货、百信超市、家用电器卖场、各种服装专卖、餐饮、酒店、休闲娱乐应有尽有 固定人流车流、整体商业氛围浓厚—见下图 港区商业向我看齐，以我为标杆 周边人口分析 新成立的金港镇总面积125.9平方公里，人口16.5万，辖18个居委会，55个村委会，金港中央广场也是金港镇唯一的商业中心，对周边人群的吸引力巨大。 人车流量分析 每个城市商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此我们对中央广场北门沿长江路做了人、车流量的统计。 星期六 240 209 17：00-17：15 6月6日 长江路 星期六 245 180 10：30-10：45 6月6日 长江路 星期五 233 122 16：30-16：45 6月5日 长江路 星期四 238 128 10：45—11：00 6月4日 长江路 星期三 226 95 13：45—14：00 6月3日 长江路 车流量 人流量 时间 日期 地点 从数据可以看出，长江路段的人，平均15分钟人流量147人，车流量达到236辆。按一天8小时进行计算，人流量达4707，车流量达到7552辆。 规模庞大，经营状况良莠不齐 3 4 31 2 3 15 4 1 1 4 1 16 4 其它 日用品 服装 保险 影楼培训 休闲娱乐 餐饮 医药 银行 饰品 烟酒 美容美发 IT通信 业态以服装业为主，美容美发和休闲娱乐也占主导地位，中央广场商业分布集中在北半部这一块，南半部商铺基本都为空置 A、B、E区仅剩少量商铺未售，C区底层余铺较多，其余主要剩余商铺集中在D区，其中三、四楼基本闲置。 07年9月对中央广场进行过一次市场调查，现在的情况比当时稍微好一点，但是东部、南部商铺的出租及经营，二楼以上商铺的经营情况仍然未见大的好转。 除了几大主力店、底楼的品牌服饰以及部分休闲娱乐经营情况较好以外，其余二楼服饰、核心商圈以外的次级商圈经营状况都不太好。 高端产品，远离普通人视线 中央广场上市之初掀起了港区购买商铺的高潮，一铺难求。 可售房源日益减少以及中央广场开业以外存在的现实问题，使得南部和东部商铺在销售上存在很大的瓶颈。 宣传力度减弱，中央广场商铺逐渐退出人们的视线，被束之高阁，成为少数人知道的巨无霸 海上巨无霸、陆上巨无霸 但是如果以下意外将会如何？ 意外一：缺少能源！ 意外二：机械故障！ 意外三：设计偏差！ 意外四：性能老化！ 唯我独尊，舍我其谁！ 结果是。。。 制约中央广场的“意外”在哪里？ 意外一 意外二 意外三 人流不足、人流导向过于集中、指示不清 缺乏有吸引力的视觉吸引点，缺乏景观节点 南片商铺的商业价值难以提升 意外四 长期以来中央广场部分商业一直处于不良的经营状况，使投资者丧失信心 项目现状研究 港区商业环境研究 项目营销策略分析 项目推广实战 报告目录 港区商业环境现状——现状概述 以河道为界，港区商业可分为东西两大片区，东部片区商业以长江路为核心展开，西部片区商业除沿长江路分布以外，中央广场成为商业巨无霸。 长江路沿线主要商业业态为银行、餐饮和休闲娱乐，其余业态仅为补充。 休闲娱乐、餐饮业和服饰业发达，前二者主要分布于长江路和蟠港路；服饰业主要分布在中央广场、君秀路和通贸街。 商业体量大，处于饱和状态，租金差距大，居民拥有商铺投资理念。 长江路（天台南路-香山路） 港区商业环境现状——现状概述 7 6 3 3 6 7 3 7 5 7 6 3 4 其它 服装 花店 眼镜 休闲娱乐 餐饮 医药 银行 旅店