榆林上郡路项目全程营销报告.pdf

榆林上郡路项目 全程营销报告 目录 ? 城市研究 ? 市场发展 ? 项目定位 ? 功能划分及业态划分 ? 价格定位 ? 营销部署及策略 ? 推广策略及表现 前言： 08年我司对榆林市建材家居市场做了细致的市场调研也提交了相关的 策划报告，但本项目于启动之前已时隔两年，整体市场环境已发生变化， 故本次需要对整个市场再次作一个比较深入的调查与分析，使我们对项目 所处的宏观、微观市场环境有全面、正确的了解和认识，能准确把握榆林 市建材家居市场并为营销策划等提供依据。 目的：验证业态定位是否可行，其次依据市场发展调整业态分布 研究范围 城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况 各专业市场的基础信息、业态定位、经营状况 各专业市场的租售水平 研究依据 榆林市房管局、统计局、规划局等公布的的政府公开文件 专业市场管理部访谈记录 专业市场经营户调研统计数据 城市篇 T H E CITY 『宏观 ·中观·微观 』 宏观城市研究—区位 榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。东临黄河与山西相望，西连 宁夏、甘肃，北邻内蒙，南接本省延安。 地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面 积的58%。 平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10℃。 宏观城市研究—城市详述 全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员 会。市政府所在地榆林城为国务院命名的历史文化 名城。总人口351.63万，其中农业人口292.73万。 总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。 榆林历史悠久。春秋为晋，战国归魏，秦统一 六国后为上群地。唐及五代时设夏州、银州、麟州、 府州、绥州，均属关内道管辖。宋以后，分属北宋、 西夏及金。明朝设榆林卫，素有“九边重镇”之称。 清朝设榆林府，民国设榆林道。建国后为地区建制， 2000年7月撤地设市。 宏观城市研究—交通 全区公路总里程达到18732公里，每日有客车开往西安、银川、包头和太原等外地城市以及地 区内各县、镇。 有三条铁路线穿过榆林，分别是包头至神木、神木至朔州和神木至延安铁路。三条铁路线连 接了陕北地区南 北主要城市，成为南北运输的一个重要枢纽。 榆林市共有210、307两条国道，与包神府、榆靖西等 省道组成一个交通便利的交通网。正在修建的六条高等级 公路。 榆林市共有两种公交车，分别是公共汽车和旅游专线， 十条公共汽车线路，路线以市区内部为主，另外还有一条 途经红石峡、镇北台以及桃林山庄的旅游专线。出租车起 步价为5元，超过额定公里数，每1公里租费为1.2元。 宏观城市研究—能源 榆林物华天宝。能源矿产资源富集一地，被誉为 中国的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田， 有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石 油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中 国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地， 是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。 宏观城市研究—经济 2006年，全市地区生产总值436亿元，增长17%，比全省平均水平高4.4个百分点，连 续五年为全省第一。全市固定资产投资299亿元。财政总收115亿元，增长71.7%。地方财 政收入35.6亿元，增长49.6％，高出全省22.6个百分点。全市“三农”投入16.6亿元， 是2005年“三农”投入的1.5倍，创历年之最. 宏观城市研究—启示 随着 “西部大开发”战略的深入实施,以及榆林市依靠自身能源经济及 经济建设的迅速发展,榆林逐渐成为西北城市群的能源龙头城市,经济发展 更为迅猛,面临前所未有的巨大发展机遇. 这种机遇将促使榆林经济发展进入快车道,并为各种大型商业项目带来 更多的发展机会. 中观城市研究—概述 榆阳区位于陕西省北部。东径108°58′-110°24′，北纬37°49′-38°58′。西北接内蒙古自治 区，西南与横山、米脂县相连，东南与米脂、佳县相邻，东北与神木、佳县接壤。东西最宽128千米， 南北最长124千米，总面积7053平方千米。总人口46万人（2004年）。 榆阳区辖7个街道、12个镇、12个乡：鼓楼街道、青山路街道、上郡路街道、新明楼街道、驼峰路 街道、崇文路街道、航宇路街道、鱼河镇、 上盐湾镇、镇川镇、清泉镇、安崖镇、麻黄 梁镇、牛家梁镇、金鸡滩镇、马合镇、巴拉 素镇、榆阳镇、鱼河峁镇、余兴庄乡、刘千 河乡、古塔乡、青云乡、大河塔乡、孟家湾 乡、小壕兔乡、岔河则乡、补浪河乡、红石 桥乡、小纪汗乡、芹河乡。 中观城市研究—经济 截至2006年底，全区地区生产总值达到65.2亿元，固定资产投资达到71亿元，财政总 收入达到11亿元，