湖南怀化中方新城芙蓉佳苑项目前期营销思考.pptVIP

中方新城“芙蓉佳苑” 生活的方式价值认同感 升值潜力楼盘的综合素质生活的品位 基于总体定位和发展战略 原则：符合目标客户需求特征，满足客户地位、身份的形象，以及吻合客户理性的认知 基于市场的户型特征、现状和趋势 基本面 舒适性的常规原则 竞争面 核心精神：我们凭什么打赢竞争？ 项目层面 核心精神：怎么充分利用了资源？怎么回避不足？ 基于消费者的户型特征 附加值：双阳台、大阳台设计入户花园、飘窗等 户型定位思路 项目定位 户型定位 项目定位 两房两厅：80左右 —面积比20％ 三房两厅：120-130 —面积比40％ 常规性动作 拔高性动作 流行性动作 设计主流产品 进行差异化产品设计 进行产品附加值创新 四房两厅（小书房或是主卧衣帽间）：140左右 —面积比15％ 三房两厅：90—110 —面积比25％ 核心竞争优势：增加户型附加值 附加值一：可拆卸凸窗，超大落地凸窗 该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。 项目定位 户型创新要点 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。 附加值二：隐藏式衣橱 将主卧与主卫的墙体掏空，可节约建筑成本，让业主安装内置衣柜，能墙面持平，做到隐藏衣柜的效果。 项目定位 户型创新要点 户型定位 项目外立面建议 项目定位 年轻、时尚 品味、身份 设计时多一分思考，功能与美观互相兼容，鱼与熊掌皆得。 阳台挡板 流行使用 玻璃材质， 能体现出 项目的品 质，能拔 高项目的 形象。 外立面细节建议 项目定位 空调位——尽显细部之美 【营销策略】 怎么卖？ 前言： 太阳底下没有新鲜的事物。营销创新实际上是旧事物的重新组合，挖掘潜藏在人们心中的深层次需求。精确锁定目标客户，高度概括物业卖点，深刻表述项目个性，全新倡导消费观念，确定推广主线，建立推广体系。高屋建瓴，整合传播，是启动营销力的金匙钥。 一、项目营销步骤（1）--- 第一步（引导期）： 概念导入，激起关注，积累客户，制造势能 遵循“时尚领域，精品生活”推广主线，通过整合软文、户外广告等推广手段，建立产品差异化和品牌形象个性化特征，引起消费者对“芙蓉佳苑”的关注，诱发消费者对生活理念的反观思考，引发心理共鸣，产生情绪共振，为项目全程推广定下基调，为公开发售打下基础。 一、项目营销步骤（2）--- 第二步（营销期）： 释放势能，掀起高潮，深化概念，突现品位 营销期是较为关键的阶段，中间包括：售楼部的装修布置；宣传单页软文的发布；营销人员行销的开展；VIP派筹活动开始蓄水等一系列。释放前期市场广告导入的势能，掀起项目热销高潮，保持项目的热效应。 一、项目营销步骤（3）--- 第三步（销售期）： 凸现品质，巩固效果，升华品牌，持续效应 正式开盘销售，释放VIP贵宾，进入实质性资金回笼。同时拓展营销渠道，推出特色营销方案，增强项目高品质、高品位形象，提升项目美誉度。 二、项目营销策略--- 差异化营销 精细化运作 【差异化营销运作策略一：】/先营后销，品牌导向 【差异化营销运作策略二：】/细分市场，挖掘卖点 【差异化营销运作策略三：】/产品包装，概念升级 【差异化营销运作策略四：】/主动营销，高效执行 【差异化营销运作策略五：】/营造生活，体验销售 【差异化营销运作策略六：】/隐性营销，锁定潜在客户 三、项目营销推广思路：--- “虚”与“实”的利用 第一方面： 从“虚”方面入手，玩感觉、玩品味、诉品牌，让客户心理上得到满足！ 第二方面： 从“实”方面入手，通过众多的卖点来支撑和体现本项目的定位，即体现芙蓉佳苑是健康时尚生活社区？ 第三方面： 通过 “虚”“实”结合，从里到外把项目全力营造出：尚品生活，第一社区的概念。 四、项目销售策略（1）--- 塑造项目核心竞争策略 1、核心竞争策略 高端形象，中级价格，物超所值的推动原则，彻底摧毁目标消费群的心理防线；人无我有，人有我优，全面取胜对手，并保持持久优势，构筑市场上不可复制、不可模仿和不可竞争的核心竞争力。 2、摧毁消费者的心理防线： 主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着自身优势，提升消费者的心里价位，有效地获得消费者的青睐。 3、取胜竞争对手： 以优越的综合性价比和高附加价值，构筑不可模仿、不可抄袭、不可竞争的整体竞争优势，形成不同档次的竞争平台，从而一开始就彻