滨州大成经贸委地块市场调研及规划建议.ppt

洞悉我们的机会 住宅市场竞争激烈，市场投放量浩大，竞争不断升级。 商业地产尝试颇多，失败成功皆有，商圈的选择至为重要，项目属性定位和商业定位一定程度上决定了商业地产的成败。 受经济发展和商务需求的制约，滨州的住宅楼市场去化缓慢，写字楼投资不景气。 新区商业方兴未艾，新城必定建立一个属于自己的商业中心，是我们？还是别人？ 第四部分：项目地块价值研判 明确项目的最大价值 明晰项目的商业定位 当我们接到这个案子的时候，我们的第一感觉就是要做一个城市的商业标杆。 新区真漂亮阳光格外刺眼，商业氛围尚未形成，商业凝聚力难言会有多少，诺大的新区行人很少，过于宽敞的马路，没有一点商业的感觉。 新区有的只是漂亮的房子，但房子里面有多少人在住，不可否认新区的房屋入住率较低，如果做商业，谁来消费，如何吸引他们来消费？ 新区银座算是成功的，购物需求是人最基本的需求之一，但中海商贸城是不成功的，商业动线设计挺失败，类似一个围城，无法聚集商流人流的互动。 写在前面： 我们应该怎么定位？如何让商业活起来动起来？ 1个/100平米 停车位 建筑高度没有明确规定 建筑高度、层数 不小于20% 绿化率（下限） 建筑密度：不大于40% 建筑密度（上限） 容积率：2.2 容积率 做满容积率的建筑面积为52269平方米 建筑面积 23759平方米 土地面积 商务办公用地 用地用途 黄河五一路以北，渤海十六路一路以西 用地位置 规划设计要求 名称 地块基本属性 （用地现状图） 项目四至 西 东 北 南 用地现状：熟地，具备施工条件，不存在拆迁问题。周边多是政府事业单位住宅楼和政府机构建筑，商务及居住环境良好。三面沿街，靠近渤海十六路一面完全无遮挡。 项目周边环境 居住氛围浓厚：市委市政府、国土局、交通局、公路局、国税局、劳动局等政府机关的宿舍都集中在项目周边，居住区集中，居住氛围较浓厚，但商业氛围缺乏。 政府机关环绕：市委市政府、国土局、交通局、公路局、国税局、劳动局、新闻大厦、水利局等政府机关及事业单位环侍左右，构成较好的文人氛围和优雅的商务氛围。 城市景观优美：距离三大公园很近，穿过一条街就可以到市府广场，城市景观环境优美。 项目周边配套 商业配套：距离新区银座有三条马路，其次是便利店性质的各类商店，商业氛围不浓厚。项目西边不远处是王朝大酒店，是一家综合性餐饮、客房于一体的高档酒店。 行政配套：市委市政府、国土局、交通局、公路局、国税局、劳动局、新闻大厦、水利局等政府机关及事业单位围绕在项目四周，到政府机关办事较方便。 交通配套：公交车站点在市政府附近，项目临近处没有公交车，人们的出行工具是私家车、电动车、摩托车和出租车等，市政交通的通达性较差，对商业项目的制约性较大。 教育配套：滨州实验学校、实验幼儿园、北镇中学等高素质院校分布项目周边。 生活配套：建行、邮政等与日常生活相关的配套较齐全，周边有集市和菜市场及各类小吃店，生活较为方便。 消费环境 项目地处新城区核心位置，政府机关宿舍区分布于此，各类政府机构遍布于此，还有新建的高档小区至尊门第、格林春天、中海豪庭等，多是滨州有钱人在此购房。 项目所在区域的人群消费能力较强，新区除了银座之外别无大型商业项目，市场空白点较多。 竞争环境 新区商业分布很少，竞争压力不大，市场可挖掘空白点很多，竞争潜力很大。如果本案做大型商业，将与银座产生密切竞争关系，但只要商业定位准确，就能够在商业竞争中脱颖而出。 综合评判 √ √ 差 √ 一般 √ 良 √ √ √ √ √ 优 竞争环境 消费环境 商业氛围 人气 景观 交通 地段 片区 现状 指标 评价 综合描述 项目所处地段位于新城区核心，地段优势突出，具备较大的商业价值。 新区开发时间不长，商业开发方兴未艾，发展空间很大，但商业氛围不浓厚，商圈效应较差，存在一定的风险性，如何规避风险性增强商业的竞争力是项目定位首要考虑的条件。 随着新区城市化进程的推进和居住氛围的增强，新区商业将有很大的竞争潜力和升值潜力。所以我们要做新区商业的先行者和成功商业模式的探索者。 区域优势研判 新城区是整个滨州城市的中心，是连接老城区与开发区的纽带。从地理和战略上来讲，新城是滨州的心脏，是滨州最具发展潜力的区域。 ★ 本案项目位置位于整个滨州城市的核心位置，其商业价值很大，商业的增值潜力很大。 浙江大市场 银座 定位传统商场 定位批发市场 项目商业位置 区位优势发掘 新城区是滨州城市发展重心和中心，商业中心向新城靠拢是历史必然，不可逆挡。 新城区的商业不仅服务新城，同时服务于老城去和开发区，商业集聚效应在日后几年必将显现。 商业需求需要挖掘，商业氛围需要酝酿和培育，本项目的切入点应该放在对消费需求的深度挖掘上。 SWOT分析 SO象限战略 利用机会 发挥优势 WO象限战略 利用机会 克服劣势 WT象限