苏州枫桥丽舍营销策划提案.pptVIP

门头更换，做成灯箱或增加射灯 换成项目案名 售楼处包装 形象墙更换 沙盘模型 VCR播放 标板区 洽谈区 增设迎宾台 控台 看房通道 入口 1、主形象表现力若 建议：更换效果图，突出CBD核心区位优势，可考虑更换为区为图； 2、控台位置处在角落，位置较背 建议：门口设迎宾台，缩短接待客户距离，置业顾问轮流值班； 3、洽谈区较拥挤 建议：洽谈区设置沙发，提升档次和客户舒适度，通道内可考虑设置遮阳伞，增加接待能力； 4、增加影音区域，在洽谈区设置影音系统，不仅可以作为售楼处背景音乐播放出，更加可以制作动画项目介绍，维系项目高品质形象，吸引路过客户。 项目销售计划 六个月完成销售90%！ 持销期 5月 7月 形象树立 8月 6月 9月 强销期 10月 清盘 强销期期 持销期 销售30套 完成6% 销售100套 累计完成27% 销售60套 累计完成40% 销售60套 累计完成52% 销售120套 累计完成77% 销售60套 累计完成90% 公开发售 集中开盘 公开发售 公开发售 15000 52% 15000 16500 16000 15000 13500 13000 累计销售均价 90% 90% 77% 40% 27% 　6% 销售率 430 50 120 60 60 100 30 销售速率 （销售套数） 　 集中开盘 公开发售 销售方式 6个月 10 9 8 7 6 5 月份 合计　 第二次开盘强销并清盘 持销期 第一次开盘强销 客户积累期 销售阶段 枫桥丽舍销售计划与价格预案 项目销售计划 价格低开高走，全盘均价1.5万元/平方米 430套 最高成交率 55% 最低成交率 20% 820组 2150组 平均成交率 35% 1230组 访客量推算 5月 9月 边销售边蓄水 维护老客户 开盘强销期 持销期 招募人员外场行销 （派单等） 平均每天带看3组，累计带看550组左右 外场 售楼处 推售 任务 开盘引爆热销 老客户 老客户短信告知 中原客户资源10000组*1%老客户邀约，来访100组 7月 现场包装震撼 销售 销售目标430组 10月 8月 6月 清盘期 形象维护期 开盘强销期 人为制造热点 现场来人日均10组，6个月总共来人1800左右 枫桥丽舍营销策划提案 谨呈：东渡国际 2010年4月22日 PART 1 目标锁定 PART 2 实施途径 方案纲要 2010年10月31日 前实现销售4.5亿 经济目标 品牌目标 东渡国际品牌以及丽舍系列项目子品牌的完善。 业绩与品牌的双赢 PART 2 目标锁定 PART 2 实施途径 如何实现目标 新政解读 项目定位 推广策略 广告企划 1、市场利空分析 2、本案利多分析 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 1、策略概述 2、推广阶段 1、包装方案 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 新政解读 Part 1 市场利空分析 利率上浮1.1倍，增加投机成本 1 一、二套首付比例提高，提高投机门槛 2 针对二套三套房贷精准打击，摧毁投机信心 3 政策频出，购房者持币观望，开发商信心动摇 4 本案利多分析 住宅首付比例提高，投资门槛与商业逐渐趋同 1 政策频频打压住宅投机，商业地产收益稳定、 保值增值功能凸显 2 本案户型小、总价低、收益稳定，通常在市场不稳定的时候，这类投资产品最受市场欢迎 3 总结：这次政策调整将对房地产市场走势产生重要影响，尤其是住宅市场影响较为严重。而商业地产受这次宏观政策的调整的实质性影响较小，更多的是对投资者心理上的影响。 项目定位 Part 2 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 优势 1、项目坐落苏州新区CBD最核心区域，旁边有27.5万平方米的大型商业中心绿宝广场，还有即将建设的规模超绿宝广场的枫桥商业、金融中心。商圈价值潜力巨大； 2、本案位于两条主干道何山路和长江路交界处，交通便捷。同时，8条公交线路在此通过，可以让业主快捷的到达苏州各主要商圈； 3、轻轨一号线经过项目南侧邓蔚路，步行5分钟；规划中的轻轨三号线经过长江路（项目门口