苏州港龙国际茶城招执行方案2011年.pptVIP

经营管理公司组建 目的： 1、体现项目的运作的正规化，增强商户和投资客对项目前景的信心； 2、招商和销售需要有运营管理公司来配合，如签署租赁合同，收取租金。 组建方式： 1、开发商自己组建 开发商自己成立一家，聘请有经验的茶城运营经理提供顾问服务； 2、和大商户合作 好多茶城都由大商户运营管理的先例，这样做既有利于推动招商，又利于后期的运营； 3、与专业茶城运营公司合作 这样做具有品牌效应，能提高项目的知名度。 商户信心建立 ①品牌建设 为增强商户的信心，提高本项目的品牌效应，建议在沪宁高速往无锡方向、上海方向投放高炮广告；在大龙港茶叶市场、美地茶城门口投放灯箱或道旗广告。 ②阵地建设 建议在售楼部样板房位置设立招商中心，对外开门，增强商户对茶城的信心，同时增强投资客的信心。 ③平台建设 建议尽快推出茶博会的方案，借助茶博会平台建设，增强商户及投资客户的信心。 第三章 招商思路和策略 第一章 市场分析 第五章 招商执行安排 第六章 招商筹备 第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 项目业态规划 品牌茶叶店等 沿街商铺 十大名茶叶批发、零售 1F 全国名茶叶批发、零售 2F 全国名茶叶批发、零售 3F 全国茶具、工艺品批发、零售 4F 古玩、字画、玉器雕刻；茶文化展示厅、商务中心、茶艺表演、养身讲座厅、茶叶鉴定区、市场运营中心 5F 原因： 1、通过对上海几个专业茶叶市场考察发现，高层位都是茶具和古玩字画等一些欣赏类的业态，这样易于吸引客户参观，也提升茶城的文化氛围，也丰富了茶的品类，对客户更多的选择权； 2、1层位置较好，易于引进品牌商家和名茶商家，也可提升茶城的形象； 3、2层茶叶批发零售，利于提升项目的租金水平。 周边项目的租金情况分析 项目 平均租金 大华调剂市场 1层：70—80元/平米/月 2层：36—54元/平米/月 3层：25—28元/平米/月 蜜蜂城 沿街外铺1—2层45元/平米/月；外铺1—2层39元/平米/月；内铺29元/平米/月 阳光生活广场 沿商业街门口62 元/ 平米/月；商业街主通道 元/ 50平米/月；次通道 31 元/ 平米/月 S半岛 沿商业街62 元/ 平米/月 项目周边租金水平 租金水平：25～80 元/ 平米/月 30～100 80—150 10—50 30—70 20—40 租金水平（元/月/平米) 苏州 上海 常州 无锡 昆山 城市 长三角拜访几大城市茶叶专业市场租金 租金水平：20～150元/ 平米/月 苏州水平：30～100元/ 平米/月 项目租金分区规划 A区：100元/月/平米、B区：80元/月/平米、C区：75元/月/平米 85元/月/平米 1F A区：65元/月/平米、B区：62元/月/平米、C区：58元/月/平米 62元/月/平米 2F A区：54元/月/平米、B区：51元/月/平米、C区：48元/月/平米 51元/月/平米 3F A区：44元/月/平米、B区：41元/月/平米、C区：38元/月/平米 41元/月/平米 4F A区：33元/月/平米、B区：30元/月/平米、C区：28元/月/平米 30元/月/平米 5F 均价 楼层 分区价格 整体平均租金28～100元 49,489 48 1,034 合计 三层平均租金51元 19,739 47 420 C4 52,722 51 1,038 合计 82,932 54 1,540 合计 20,782 48 433 C3 28,133 50 563 B3 27,557 53 520 A3 5,351 49 109 C2 15,662 51 307 B2 46,523 54 862 A2 185,143 3,612 3,618 50 72 C1 8,927 53 168 B1 8,852 56 158 A1 三层 60,016 58 1,034 合计 二层平均租金62元 23,939 57 420 C4 64,142 62 1,038 合计 99,867 65 1,540 合计 25,112 58 433 C3 34,322 61 563 B3 33,277 64 520 A3 6,552 60 109 C2 19,040 62 307 B2 55,999 65 862 A2 224,025 3,612 4,413 61 72 C1 10,780 64 168 B1 10,591 67