长沙金阳项目前期营销推广策划案.pptVIP

观点一：08年下半年房价振荡，市场观望氛围浓郁，刚性需求受压抑，在各级政府利  好政策刺激下，09年上半年集中释放；刚性需求成为支撑楼市复苏的主力军。观点二：09年成交量的逐月高升，开发商涨价呼声甚高，投资版块客户逐渐回归。 市场小结： 09年上半年的刚性主力军几乎消化了市场之前的大部分存量，下半年市场预计整体上供不应求，价格会呈现微幅上涨的趋势； 市场的初步复苏使得诸多开发商重新积极起来：有地的加紧开发速度，没地的疯狂找地，甚至许多建筑商也加入了开发队伍的行列。这一轮的热潮不会比07年逊色多少，预计2010年的市场将又会是个肉搏的市场； 刚性需求的爆发使得中小户型结构的产品去化速度最快，目前的存量产品相对集中，单一的大户型及高端项目产品将不可避免的成为09年下半年的主力产品，竞争将较为残酷。 Equipment（设施先进标准）: 为了最大限度满足业主商务、居住的多元化需要，一层主入口配有精装公共大堂，豪华气派，公用商务设施齐全。 Express（交通便捷标准）： 与三湘第一路芙蓉路并驾齐驱, 地处CBD核心, 向南直达株洲、湘潭，比肩国际的荣耀，掌控交通动脉的特权。 Economic（经济原则）： 物超所值,功能齐全,适合多种职业的人办公、居住、生活。 Ecologic（生态原则）： 紧邻烈士公园，力求创造和谐的自然、人文环境； Entertainment（休闲原则）： 城市生活圈、城市商务圈，项目所在区域的健康医疗、一体教育、购物休闲、娱乐餐饮、金融储蓄等配套一应俱全。 案名建议： 主推： 我们的客户 一、国际国内驻长沙小型商务机构 入驻理由：优越的商务环境、更多的商务机会、更少的综合商务成本、更高的商务品质、更体面更便利的生活质素、恰到好处的空间。 入驻形式：办事处、代表处、通联站、接待处、拓展部；一个单位或多个单位。 使用性质：商住（一个单位）；办公若干、居住若干（多个单位）。 二、频繁往来长沙的国际国内商务人士 入驻理由：比酒店更实惠的费用支出，比酒店更浓郁的私人住家感受，便利的商务出行、优越的城市配套、繁华时尚的都市生活品质、舒适的生活空间、私密的生活空间。 入驻形式：在长沙常住私人居所。 使用性质：私人住所、休息室，兼第二办公室、接待处。 三、长沙的小型公司和SOHO族 入驻理由：恰到好处的空间及格局、更优越的商务环境、更多的商务机会、更少的商务成本、更高的商务品质、更便利更快捷的生活节奏、时尚与繁华。 入住形式：小公司、工作室、自由职业者的创作室。 使用性质：商住。 四、城市新贵 入住理由：更时尚的生活、更高品位的生活、更高质量的邻居、更便捷的生活、更优质的生活服务、恰到好处的生活空间、更自由的生活空间。 入住形式：享乐所 / 过渡房 使用性质：舒适住家。 上述人群均有可能卖进 可能买进理由：1）自用有需求 2）置业有价值 市区闲散资金投资者 可能投资理由：1）区域好，升值潜力大；2）物业质量佳：3）高回报。 项目周边企事业、学校、银行、个体商家等投资客 可能投资理由：1）区域好，升值潜力大；2）物业质量佳：3）高回报。 外地投资客 可能投资理由：1）了解区域物业的价值；2）出租前景佳；3）物业质量佳；4）高回报。 平开高走：项目地段优越，属于快速去化的小体量项目； 推出特价房：不间断，适时推出少量特价房，吸引市场关注度，加速去化。 可类比小户型项目： 因此，建议本案入市价格控制在均价5500元/㎡左右，确保项目迅速确立市场地位，快速去化。 从以上图表可以看出下户型价格主要集中在5000-5500元/平米和7000元/平米左右两个区间段； 均价7000元/平米左右的小户型楼盘基本属于精装，或者大社区盘，而且销售率都在50%以上，处于销售后期； 均价5000-5500元/平米的小户型基本属体量小，区位较好的楼盘； 各楼盘都有自己明显的独特优势； 项目形象的建立及强化,进行市场占位，在此期间必须对市场反应及其变化保持高度的敏感和足够的应变能力,这是后续推广成功的关键。 通过报纸广告：软硬结合，概念的导入，产品的属性与内在品质所蕴涵的多重价值吸引整个市场的关注，实现实效的推广效应，主动蓄客。 新闻策动：与媒体联合，通过新概念的导入，形成新闻攻势。 营销中心：项目形象展示，与其他项目形成联动推广。 推出户外：树立项目形象及认筹信息，引发客户注意。 现场包装：现场围墙及楼体包装，项目销售信息及形象的直接展示面。 定向传播：短信、ＤＭ直击购买客群。 物业建议----大堂设计处理 物业建议----智能化系统 谁最可能入住 客户置业用途比例预测：投资60%、自住15%、自住兼办公20%、办公5% 我们的客户 谁最可能买进 3.3 价格定位 ----以市场价格水平为导向 平开 高走 价格策略 特价