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阳光100烟台海港路商业项目 阳光100烟台海港路商业项目 之 之 顾问研究报告 顾问研究报告 （第一分册 市场研究与定位） （第一分册 市场研究与定位） 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD 二零零五年九月五日 总目录 第一分册 市场研究与定位 第二分册 设计概念与发展策略建议 附 件 一 需求调查报告 附 件 二 案例分析 第一分册 市场研究与定位 一、宏观投资环境分析……………………………………………………… 5 （一）城市经济环境………………………………………………… 7 （二）城市人口环境………………………………………………… 11 （三）城市消费基础………………………………………………… 12 （四）城市商业基础………………………………………………… 14 （五）城市规划及建设……………………………………………… 17 （六）城市竞争力分析……………………………………………… 19 二、地段分析………………………………………………………………… 35 （一）地段的地理环境属性………………………………………… 39 （二）地段的经济价值属性………………………………………… 41 （三）国外中心商业区发展规律…………………………………… 57 （四）城市中心商业区类比案例分析……………………………… 59 （五）消费者对区域的认同与看法………………………………… 69 （六）地段价值之商业发展趋势判断……………………………… 75 REGAL LLOYDS 3 第一分册 市场研究与定位 三、市场空间分析…………………………………………………………… 76 （一）市场板块分析………………………………………………… 80 （二）重点项目分析………………………………………………… 121 （三）直接竞争分析………………………………………………… 140 （四）市场发展空间分析…………………………………………… 151 四、项目定位………………………………………………………………… 184 （一）总体发展定位………………………………………………… 186