重庆棕榈泉项目商业发展策略建议.pptVIP

撰稿思路 首先要明确投入什么？ 传统观念的投入： 招商——招商是法宝，是解决一切难题的万能钥匙…… 管理——做点广告，搞点活动，商气就有了…… 真正需要的投入： 调研——调研不仅仅限于区域和竞品，还有目标市场的需求和潜在需求 规划——结合市场和地块属性进行定位和规划、产品设计、市场测试、调整 招商——寻找目标合作伙伴，达成共识、量身修建，共同打造 培育——舍弃部分利润，投入资源、与商家共同面对市场风险 运营——组建专业的经营及管理团队，投入长期的运营管理 原因1：前期商业在未成熟之前，商家为了生存，会有一些业态或档次与项目定位之初的规划不相符。但随着成熟后影响力的扩大，消费者结构发生了改变，业态的配比、商家的组成及档次都会发生改变，并逐渐向项目之初的定位规划靠近，只要运营商在这个阶段注意把控，最终将达到比较理想的状态。 原因2：出于市场的考虑，所有的商业项目基本上都会经历这样的一个逐渐改变的过程。由于相当多的开发商在前期市场还没有形成之前，对商家的档次及品牌的要求过高，极力想达到理想中的完美状态，脱离了现实的市场情况，失去了成功招商的最好时机，导致失败案例比比皆是。 非常感谢重庆棕榈泉给我司这样的机会，让我们能够 展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力！ 秉承对贵司项目负责的态度，我司在有限的时间内， 通过对有限的信息进行了初步专业的分析，仅供此次参考！ 建议2 SPA 足浴 盲人按摩 美容美发店 服饰店 社区诊所 音像店 彩扩店 宠物诊所 妇女儿童用品 花店 家居饰品 家政服务 房屋租售 礼品店 票务中心 便利店 水果摊 五金店 缝纫店 修鞋配钥匙 早点铺 家常菜 肉菜市场 中西快餐连锁店 西饼店 烟酒店 中小超市 干洗店 ATM机 耗材店 小药店 基础生活配套 升级型生活配套 索斯建议 由于三期商业全部位于社区内，且均为2层底商，建议以满足生活配套为主，引进主力店新世纪超市或人道美。 三期商业业态 建议3 餐饮类 特色小吃 海鲜自助 西式正餐 商务餐 私房菜 中西快餐连锁 中式菜系名店 娱乐文化类 KTV 个性酒吧 迪吧 洗浴桑拿 影院 杀人游戏俱乐部 宗教文化系列 运动类 休闲类 健身俱乐部 桌球俱乐部 羽毛、网球馆 保龄球馆 跆拳道武馆 MINI高尔夫 攀岩滑冰 咖啡厅 茶艺馆 曲艺茶楼 艺术酒吧 陶吧 布坊、绣坊 创意坊 未建商业业态 索斯建议 由于未建商业均临主干道，且可以采取定制，考虑周边区域缺乏中高端餐饮及休闲娱乐，可考虑以此业态为发展方向 项目租售模式 物业出售后投资者拥有产权，开发商只有对业态经营的建议权，而不能实际操控投资者的经营选择，因而容易造成经营无序化，以至于项目的运作失利。 可实现快速销售，迅速回笼资金。 售后返租 各种权利相对分散，权限很难划分 ，进而影响投资者的投资预期，从而在销售过程中产生一定的销售抗性。 可确保项目按开发商对物业主题、定位、档次、行业租户组合等前期策划付诸实行，能保证物业的整体经营，增强投资者的投资信心，利于物业销售。 先租后售 开发商需投入大量资金和精力于物业管理上，不能即时回笼大量资金，相比销售可赚取的一次性利润，其资金运作相对缓慢。风险相对较大 。 可保持物业的整体形象；有利于整体物业价值的最大化体现，并可进一步对其物业价值进行纵深挖掘，提高投资收益率。 只租不售 寻找买家非常困难且局限性很强，开发商不得不压低单位销售价格，不利于获取最大利润。 收回投资最为快捷 整体出售 缺点 优点 租售方式 索斯建议 整体持有租赁，在经营成功的前提下等待合适的市场时机进行后续销售。 建议4 附件1：难点及解决之道 1.做好前期资源储备：要明确团队（是自己建立，还是寻找一个专业的合作机构）、寻找商业的意向合作伙伴（即主力店商家）、储备各种资源（人员、资金、技术等方面）； 2.建立系统的计划：对项目的定位、规划、设计、修建、营销、招商、管理、经营等方面开始有一个系统的，初步的工作计划； 3.全面重视后期管理：对项目后期的经营管理问题进行系统的考虑（参与后期管理经营的人员必须要与前期工作的人员进行深度合作，或直接由一个团队全程操作） 所有的商业在成熟前后为什么有较大的变化？ 合适的才是最好的，只有不断调整才能使项目的商业业态达到理想状态。 * October 10, 2008 重庆索斯不动产代理有限公司 重庆棕榈泉项目商业发展策略建议 了解 定性 剖析 建议 了解 定性 剖析 建议