西安临空产业项目定位策划报告.pptVIP

项目产品定位建议 对比分析，建议以方案一作为主推方案 方案一 方案二 业态分区定位符合土地价值最大化原理； 满足国家对于工业用地不突破7%的标准； 充分考虑了分期拿地分期开发的可行性； 满足80%销售物业，20%持有物业的要求。 业态区位定位符合土地价值最大化原理； 突破国家对于工业用地非工业物业不突破7%的标准，有一定政府公关压力； 未考虑分期拿地开发可能生 第四部分：发展计划 开发计划 西安海航蓝海临空产业园符合西咸新区秦汉新城总体规划要求。规划总建筑面积约为101.6万平米，建设期6年。 开发计划考虑土地现有情况，一期避开水渠限制，计划拿地250亩（净地170亩） 项目一期 一期获取可开发用地约170亩：预计2013年年底开工至2015年底完工，一期旨在启动园区运营，打造样板工程。启动建设电子商务物流区，为引入主力客户定制开发；建设销售中心，前期做为公司办公区和销售中心，后期园区综合办公大楼建成后转为出售型物业；启动联排总部基地、精品总部基地（沿街部分）、综合服务中心项目建设。 建设周期 项目二期 二期获取可开发用地约370亩：预计2015年开工至2017年完工。启动行政办公区、商务中心、集宿公寓、餐饮中心、商业中心、加工制造区、创意研发的开发建设，旨在进一步完善和深度开发园区运营，使园区生产、生活品牌形象进一步提升。 建设周期 项目三期 三期获取可开发用地约240亩：预计2016年开工至2017年完工。完成航食中心、电子商务物流区的开发建设。 建设周期 项目四期 四期获取可开发用地约370亩：预计2017年开始至2019年年中完工。启动加工制造区、展示区、商务酒店，优化和完善园区道路系统，最终建成集创意、研发、生产、制造、物流配送、商品展示交易、贸易金融服务为一体的综合性产业园区。 建设周期 价格策略 电子商务区 电子商务物流物业（持有物业）以2013年基价18元/㎡·月测算，与同期同类型物业平均租金价格持平，每年递增2%。 商务酒店 商务酒店持有物业以2013年基价80元/㎡?月测算，快捷酒店物业租金为65元/㎡?月。参考同期酒店类物业业内租金水平定价，每年递增2%。 行政办公楼 园区行政办公楼以2013年基价45元/㎡?月测算，低于同期附近长安航空运营基地办公室75元/㎡?月租金价格，与咸阳中端写字楼租价看齐。按每年递增2%测算。 加工制造区物业（持有物业）以2013年基价20元/㎡?月测算，介于西安同期同类型物业平均租价与咸阳周边同类型物业租价之间，每年递增2%。 加工制造厂房 项目各子业态租金估算 商业中心 商业中心持有物业为提供园区生产生活系统支撑的综合商务大楼、餐饮、娱乐、休闲楼群等，参考同期咸阳周边行政办公大楼租价，以2013年基价120元/㎡?月测算，每年递增2%。。 集宿公寓 集宿公寓物业以2013年基价15元/㎡?月测算，略低于咸阳同期同类型物业租价，每年递增2%。 展示区 展示区以2013年基价20元/㎡?月，每年递增2%。该类型物业收入初步以等同于电子商务租金水平预测，实际运营后收入将以举办展销会等大型活动的经营收入为主。 项目各子业态租金估算 价格策略 项目各子业态销售均价估算 价格策略 物业类型 西安地区价格水平及参考 咸阳地区价格水平及参考 距项目最近相关物业价格水平及参考 写字楼（办公区） 8000-9000元/㎡ 市内中端写字楼成交价 5500元/㎡ 市内中高端写字楼成交价 5500元/㎡ 咸阳紫韵东城二期写字楼 集宿公寓 5300-6500元/㎡ 市内中端公寓成交价 4500元/㎡ 市内中端公寓成交价 5000元/㎡ 咸阳日月新城（小区） 加工制造区 4000元/㎡ 曲江区航天大道西安佳为节能产业基地 暂无参考 3800元/㎡ 草滩智巢产业园 研发中心 4800元/㎡ 高新区锦业路研发办公物业 4000元/㎡ 咸阳市普通物业 暂无参考 电商仓储物流 4500-5000元/㎡ 西安北三环附近标准仓库 暂无参考 2900元/㎡ 石化大道附近（非标准）仓库 资金来源 首期土地款约3750万元：原框架协议下缴纳的1000万元诚意金自动转为首期土地款；剩余部分通过过桥资金的方式进行补充； 项目建设资金主要来源分为两部分，其一，已与中铁建一局进行初步沟通，双方有意向就该项目以BT建设模式合作；其二，根据既定融资计划发行信托或项目贷筹集。 二、三、四期的开发将以前期的土地作抵押获取部分银行贷款，同时以预租预售款、建成物业租售款及项目贷、流贷、票据、信托等形式获取资金进行滚动开发。 土地款3750万元 1000万诚意金 建设资金 BT建设 项目一期资金运用 信托、开发贷融资 序号 渠道 金额(万元) 融资条件 拟洽谈银行 1 商业信用贷款（银行承兑汇票）武汉蓝海公司拆借往来款 2000