金华市国际花园项目企划案.docVIP

前言 市场营销策划的工作核心是在市场条件、产品条件、公司资源等实质性产品因素的基础上，重组产品利益点和差异性,以求形成物超所值的市场认知,从而与目标消费者产生需求的购买关联,最终实现销售的策略性工作。为使本项目能够达到预期的效果，工作主题应围绕下述几点展开： 1.我们期待目标消费者如何看待本项目？ 2.我们应预知目标消费者的状况？ 3.我们的产品除了物理特点之外的利益点是什么？ 4.目标消费者凭什么相信我们的思考与陈述？ 5.如何与目标消费者进行有效的沟通？ 开发公司希望通过本项目的成功市场运作(包括希望策划代理公司的运作)，在目前金华市住宅市场的竞争格局中，达成下列目标： 1.通过中后期的参与对项目方案提出商业运作、市场定位与当地政府、公司行业资源的建设性指导意见； 2.通过定位理解，为项目建筑设计提供建设性的意见，充分体现项目主题； 3.通过策划，为项目提升足够的价值空间，使项目更具市场的竞争力； 4.在合理调整建设成本的前提下，使产品价值充分表现并提高产品的销售价格，从而使本案具有更好的利润空间； 5.通过策划，使本案在市场推广中提升开发商品牌的价值与表现空间。 结论与启发：项目需要集合高端消费群、普通消费群，有效规避项目开发周期长，风险较大的特点；在营销推广过程中，主题注重概念抄作，注重与消费者的沟通，注重利用当地的政府资源与公司的行业资源。销售机制也需要全面、完善，推广手段也要丰富… … 经过初步计算，本项目可以实现销售收入：人民币2.3亿 第一章 项目市场分析 一、金华总体概况 “水通南国三千里，气压江城十四州”，著名女词人李清照的诗句生动概括了金华的重要位置和雄伟气势。金华市位于浙江省的中部，为省辖地级市，为亚热带季风气候，四季分明。土地面积10918平方公里，人口447.94万人，其中市区 30.99万人。平均每户家庭人口2.74人。 金华市下辖婺城区、金东区及兰溪、义乌、东阳、永康4市和武义、浦江、磐安3县。金华市区位于江西省东北部。金华城内的商业店铺规模都不算大，但所提供的商品种类也还齐全，产品、服务也不错，价钱适中，是一个很适合过日子的地方。所以，周边郊县的人大多喜欢金华，来这里度假的有之，买房定居的有之……金华，更像是浙中地区的生活之城，休闲之城，“工作在郊县，生活在金华”，已被不少当地人所接纳。近年来，有不少郊县的人来金华投资置业，其中大多是为了孩子的求学需要。可能是受温商的影响，也可能是浙江人的“传统美德“，金华人投资置业的传统意识非常强。据金华本地人讲，金华人并不缺房，大多数家庭都有两套或以上的住房，正是受投资置业传统的影响，有些积蓄的金华人更愿意买房置地搞投资；其次，浙江民间资本的丰裕也是出了名的，虽然金华经济实力并不十分强大，但不可小视金华人的私人资本藏有量，精明的金华人愿意将钱投在房地产上面，再加上金华周边数量庞大、腰缠万贯、对金华生活环境垂涎已久的私营业主，金华楼市的火爆也就不难理解了。但金华楼市还能持续多久？最终将取决于其城市个性魅力的塑造、对外来力量的集聚和持续不断的发展前景。金华应整合自身的教育资源，大力培育与发展教育产业，同时发挥自身自然环境、生活环境的优势，努力打造““浙中第一生活城、教育城”，与郊县工业、制造业的产业特点相区别，使金华成为郊县精英人士的“生活港湾”、“教育乐园”，让“工作在郊县，生活在金华”的观念更加深入人心。m2上下，多层的均价在近两年内已经从2500元/㎡上涨到3500元/㎡，（小）高层均价在近两年内已经从2900元/㎡上升到4200元/㎡，这可能使得市场经过一定的强势消费后显得后劲不足，当地置业者的市场承受存在着一定的问题。但由于市区的开放政策，今后的房价一定程度上受到市场投放量、当地政府的政策的制约和引导，金华的房价会有不断上升的过程。 从物业类型方面看，物业类型较为丰富，物业素质普遍有很大提高，从以往单纯的多层楼盘过渡到以多层为主，小高层、高层、排屋、洋房等多种形式。人们最喜欢的建筑类型也由原来单一的以低、多层公寓为主，转化到建筑业态的多样化，外立面也从典型的欧风三段式向现代简洁式的现代风格发展。 对社区的环境要求一般不高，只要满足一些基本设施就可以了。但现在金华的楼盘许多都以其环境或风格的优越性大打生态牌，但对金华的当地人来讲，十分看中这一点，喜欢绿地和水域相结合的环境设计，金华人更希望社区的规划设计和环境营造更能突出都市生活的氛围，以满足其心理上和物质上对都市生活的向往。因此在地段上金华人也喜欢物业越离市中心越佳，这样都市氛围较浓。 金华市民对高档小区的判定标准以环境和配套为首选，其次是地理位置，物管和立面效果。以此可以看出，金华对真正意义的高档社区理解不深，以地理位置来区分高、低档小区在金华是很少的。金华人选择的房产一般希望离工作地点距离尽