青岛开发区房地产市场分析.docVIP

2008年下半年房地产市场分析 **市场营销部 一、全国市场分析 二、青岛房地产市场分析 三、市内各区人口及楼盘销售分析 四、开发区市场分析 五、开发区2008年9月5日至2008年12月11日部分楼盘销售明细 六、部分个案分析（薛家岛区域） 七、小结：市场不景气时要走两端 一、全国市场分析 总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。 同时低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销：第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观：2008年房屋成交量同比2007年出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,全年成交价格比2008年将会出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。 今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。 二、青岛房地产市场分析 青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定影响。 大型商业超市数量 学校 医院 区域人口 区域面积 市南区 佳世客、家乐福（明达）、利群前海、大润发等8家 38所 11家 43万人 30平方公里 房屋价格区间： 区片 热销户型 热销户型总价 东部沿海 150—180 380万~450万 西部沿海 120—140 190万~220万 福州路、银川路、山东路 100—110 98万~115万 市北区 区域 大型商业超市数量 学校 医院 区域人口 区域面积 市北区 沃尔玛、易初莲花、台东利群、家乐福（新兴）等6家 51所 10家 47万人 29平方公里 区片 热销户型 热销户型总价 浮山后 90—110 60万~72万 延安路 90—140 80万~130万 山东路 85—110 75万~95万 四方区 区域 大型商业超市数量 学校 医院 区域人口 区域面积 四方区 四方利群、海琴利群、海信北岭、麦德龙共4家 32所 8家 34万人 35平方公里 区片 热销户型 热销户型总价 南昌路、大山 70—110 42万~68万 重庆路 86—90 55万~60万 兴隆路、海云庵 75—95 45万~58万 李沧区 区域 大型商业数量 学校 医院 区域人口 区域面积 李沧区 维客崂百点、北方国贸、华隆、利客来、百盛沧口共5家 40所 6家 28万人 98平方公里 区片 热销户型 热销户型总价 李村CBD 170 100—120 120万 58万~70万 李沧CLD 80—90 45万~55万 崂山区 区域 大型商业数量 学校 医院 区域人口 区域面积 崂山区 仅北