青岛胶南海景绿洲整体营销方案.pdfVIP

目录 第一部分 市场形势分析与对策提示 1 1.1 政策市场提示 1 1.2 2011 年青岛房地产形势 3 1.3 胶南房地产市场特点及应对策略 4 1.4 2011 年胶南房地产市场趋势及应对策略 5 第二部分 竞争对手分析与对策提示 6 2.1 核心竞品分析与竞争对策 6 2.2 次核心竞品11 2.3 边缘竞品13 第三部分 目标客群分析及产品策略提示 14 3.1 隆海客群分析14 3.2 本案客群分析：15 3.3 客群细分及对应策略16 第四部分 产品及营销策略 17 4.1 产品策略17 4.2 海景绿洲卖点解读20 4.3 海景绿洲核心价值提炼21 4.4 卖点解读23 第五部分 整体营销计划及策略 24 5.1 海景绿洲整体销售计划24 5.2 各阶段目标客户模型25 5.3 各阶段来访客户分解目标及营销重点提示25 5.4 主推卖点与广告主题主轴26 5.5 活动营销线27 第六部分 一季度营销推广策略 28 6.1 外地客户营销线28 6.2 本地客户营销线31 6.3 青岛及开发区营销线33 6.4 团购线34 6.5 老客户策略：34 第七部分 媒体选择及预算分配 35 7.1 媒体组合及预算35 7.2 1 月份媒体组合策略35 7.3 2 月份媒体组合策略36 7.4 3 月份媒体组合策略37 第八部分 媒体排期及预算 38 第一部分 市场形势分析与对策提示 纵观近6 年胶南房地产市场数据，胶南房地产行业对政策和市场的敏感度 远高于其他地区，沿海板块的敏感度更为显著。再大市场环境较好的时期，胶南 的成交量领跑青岛，再试次环境低迷时期，胶南成交量屡屡垫底。 此现象的产生主要源于胶南房地产客户结构，由于胶南购房客户中非刚性 需求客户的比例高于其他青岛地区，此类客户的市场敏感度较高。限购政策出台、 遂桥的开通，胶南还会吸引更多的非刚性购房客户前来置业。对2011 年市场形 势的分析对于本案的操盘策略至关重要。 1.1 政策市场提示 1、银行加息、基准利率优惠取消，购房成本增加；观望情绪浓厚。 2011 年2 月9 日，中国人民银行上调金融机构人民不存贷款基准利率，一年期存 贷款基准利率分别上调0.25 个百分点。 烨隆观点：这是央行今年首次加息，现在贷款利率仍然比金融危机前低140 个基点 左右，如每次加25 个基点，仍有数次上调可能。因此，此次加息只是一个开始。加息 造成购房者购买成本进一步增加，贷款资金压力也增大，对于资金实力不雄厚的人群将 是一个不小的打击。 青岛各银行基本已经取消了针对所有购房者实行的首套房贷款利率8.5 折优惠，部 分银行首套房贷最低按基准利率执行，还有部分银行上浮利率，部分银行对外地购房者 做出了更为苛刻的规定。 烨隆观点：2010 年的两次加息、基准利率优惠的取消，市民的购房成本大幅增长， 贷款还款压力也有所增加，这就有可能造成购房者推迟购房或者对楼市存在利空的预期， 观望情绪进一步增加。 2、青岛出台最严限购政策，胶南市场面临双刃剑。 1 月29 日青岛国土资源和房屋管理局宣布关于2011 年青岛限购令的细则，细则参 照新“国八条”，且参照最严标准执行。