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“房地产众筹”六大模式详解 作者：顾修铭 徐鹏 冷剑 彭博 郑芸 随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。 5 月29 日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发 起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产 众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统 研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图  模式一：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？—— “定向类” 众筹来解决 定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确 定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿 地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需 在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹 的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建 设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美 集团外，少有开发商使用。 【案例：石家庄众美城】 石家庄众美城110 万平方米建筑面积中，有33 万平方米属于定制项目，且 项目总额 6.33 亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单 位确定合作关系，并约定2300 元/ ㎡的销售价格（当时周边房价为3200 元/ ㎡）， 投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个 阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清 查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。 图 2 石家庄众美城众筹交易构架示意图  模式二 ：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利 润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、 建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的， 同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且 房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模 式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房 （即碧桂园上海嘉定项目） 2015 年4 月29 日，碧桂园以6.08 亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05 地块， 这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平 安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好 房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规 避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将 以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中， 一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整 体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住 房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求 投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于 楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让 利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房 客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投 资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图 3 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图  模式三 ：还未拿到预售许可 ，提前蓄客如何实现 ？——通过 “营销型开发类”众筹提 前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、 募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发 类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA 项目两期众筹资 金额度共计仅为2450 万元，对融