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土地储备风险管理研究 顾寰中 014010 内蒙古包头市国土资源局土地储备中心 【摘要】：由于历史和现实的原因，我国土地市场运行机制还不完善，土地市场管理存在许 多漏洞。在改革不断深入的过程中，受传统体制的影响及改革尚处于初步阶段，不仅诸如土 地闲置或浪费等历史遗留问题难以得到有效解决，而且由于土地管理各项制度及政策工具的 也不够完善，使得体制转轨过程中引起了诸多新的问题，由此给土地储备行为带来诸多不确 定性风险因素。 【关键词】：土地；储备；风险管理 中图分类号： X820 文献标识码： A 文章编号： 一、引言 实施土地储备需要有大量资金的投入，实施过程中存在诸多风险，直接影响 政府建立土地储备制度的社会目标实现。由于当前土地储备制度的基础理论研究 落后于实践，对土地储备制度的科学性、合理性缺乏深入地研究。在缺乏系统理 论的指导下，土地储备运行模式更多的受非理性因素尤其是政府领导的偏好所左 右，导致运行模式的不规范，这大大地加剧了土地储备运行的不确定性。 二、土地储备风险的类别和控制过程 （一）土地储备风险的类别 风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土 地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的 特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地 取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备 机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。 当前我国土地储备实施面临的风险主要有： 1. 土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位 不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。 2. 土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称 风险。 3. 土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个 阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。 （二）土地储备风险的控制过程 有效的风险管理可以保证土地储备工作在一个稳定的环境中进行，有利于土 地储备预期收益的实现和土地储备工作全面顺利地开展。一般土地储备风险管理 过程包括：风险识别、风险评估、风险管理技术的实施、风险管理绩效评价等过 程，这些过程又首尾相连，形成一个封闭的风险管理链，使整个风险管理过程处 于一个不断往复、不断更新、不断提高的持续改进之中。 三、土地储备风险控制对策 针对上文分析的土地储备风险类别，在制度风险方面，本文主要从土地储备 机构的定位、统一土地收购权和收购范围、完善土地储备补偿定价四方面来完善 储备储备中心的运行机制；对于运营风险，主要从预测土地储备量、采用多种储 备方式和进行合作土地储备来进行风险的分担；对于财务风险，主要是提出我国 土地证券化思路，通过土地储备基金、土地融资债券、利用信托计划来实现，从 而解决土地储备资金问题，减少对商业银行的贷款依赖。 （一）完善土地储备中心运作机制 首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理来概括。由 于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地 储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单 位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只 能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监 督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。 其次，建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供 给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以 实现。 再次，从我国国情看，合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市 场，确定土地储备机构的定位和统一收购权之后，储备机构行使统一收购权对需 要收购的土地进行强制性收购。因此对于纳入土地储备收购中的土地类型应慎重 确定，不能超出统一收购权的范围。 （二）防范土地储备运营风险 土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发 展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐