土地市场结构与房地产价格——四次垫高房价.pdfVIP

嚅鲺!堕堡堕：堑堕翌塞 ——四次垫高房价 一黄奇孙鹤 摘要：在中央出台多项房地产调控政 二、中国土地市场结构分析 它会进一步追求更大的利润。地方政府的土 幕的情况下房价仍然居高不下．原因有多 在中国．由于地方政府专营农村土地 地管理中心根据农民土地的供给函数会以 个方面．文章首先把房地产调控政蕈分成 的购买和向房地产商的供给．形成了～个 价格P4从农民手中收购数量为Q1的土地， 两个大奏：需求侧政幕和供给倒政策。然 双面垄断的格局。房地产市场虽然是一个 根据房地产商的土地需求函数以价格P1卖 后从中国特殊的土地市场结构出发．分析 垄断竞争市场，但由于房屋和土地作为商 给房地产商。在这过程中，地方政府的土地 了地方政府土_电管理中心的双面垄断、土 品具有极大的差异性．稀缺性、不可移动 管理中心以低于市场均衡价格的价格从农 地管理中·口和房地产商的双重垄断．再加 性、可储存性等特性．在局部地域和一定 民手中收购土地相当于第一次垫高土地价 上土地拍卖的市场特征。基本蛄论是特殊 时段内又可以形成垄断市场．购买者选择 格．而以高于市场均衡价格的价格卖给房地 的土地市场结构四次垫高了土地价格。从 余地很小。因此．最终购房者面I临了土地 产商土地相当于第二次垫高土地价格。 而影响房价过高：需求侧调控政策的作用 和住房两重垄断。同样由于土地的特性． (二)双重垄断 有限且是暂时性的．起作用的应是供给州 地方政府的土地管理中心控制土地供应 双重垄断是指在中国消费者在买房 政策。妻从根本上降低过高的房价．蔷须 数量和频率．从而可以在一定地域和一定 时不仅面对房地产商对房屋市场的垄断． 改革土地集中供应体制。 时段内造成土地供给的孤品效应．向开发 还要面对地方政府的土地管理中心的对 美羹词：双面垄断；蕊重垄断；拍卖； 商采取拍卖的方式供应土地。这样，双面 土地市场的垄断。为了简化问题。假设房 供培侧政策 垄断、双重垄断和土地拍卖导致土地价格 地产商的边际成本MCl不变且为0．在 一．引言 被四次垫高进而导致房价居高不下。下文 完全竞争市场下房屋的均衡销售量为Q1 中央政府下定决心抑制过高房价。连 是对以上三个因素的逻辑分析。 (当房地产高的边际成本不为0时也可用 续出台多项调控措施，其中包括：2010年 (一)败面垄断 此方法分析．结论相同)。如图4所示，房 01月10日国务院办公厅发布关于促进 双面垄断是指在中国只有地方政府 地产商因为房屋具有极大的差异性、稀缺 房地产市场平稳健康发展的通知’(国十一 才具有向农民买土地的权利。在这个市场 性、不可移动性、可储存性等特殊性，在面 上形成了买方垄断；与此同时。房地产商只 对消费者时可以看作是垄断厂商，它的需 条)；2010年4月17日发布国务院关于坚 决遏制部分城市房价过快上涨的通知)(国 能向地方政府购买土地，在这个市场上形成 求函数为D1。由于假设房地产商的边际 十条)：2010年9月29日国家出台巩固楼了卖方垄断。所以地方政府的土地管理中心 成本MCI=0．所以它会选择在MKl= 市调控成果措施(国五条)：2011年1月26具有双面垄断性。如图3所示。如果土地买 MCI时以价格p0出售数量为Q2的房 日国务院会议研究部署进一步做好房地产 卖市场只存在农民和房地产商．而地方政府 屋。相比较于完全竞争市场，市场房屋的 市场调控工作(国八条)。一系列调控措施 的土地管理中心没有参与。则农民的土地供 供应量由Q1减少为Q2，价格却提高为 紧锣密鼓地出台。全国大部分城市的房价 给函数为pI=pI(Q)，房地产商的土地需求Po。房屋的市场价格由于房地产商的垄断 仍然是只升不降。究其原因，过高的土地价 性偏离了市场的均衡价格。假设地方政府 函数为P2=P2(O)’房地产市场的均衡土地 格是造成房价居高不下的重要因素之一。