商品房预售广告法律问题研析.pdf

内容摘要 商品房预售广告作为商品销售行之有效的一种手段，被房地产开发商 广泛采用。据调查，绝大多数商品房是通过宣传广告进行促销的。但由于 我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房预售宣传广告缺乏有效的规 范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，使许多发展商在销售房产时 进行虚假、夸大不实的广告宣传，购房者发现广告中的承诺与实际情况不 同而请求开发商承担责任的纠纷呈上升趋势。仅2005年中，消协就受理 20000余件商品房投诉。。其中商品房销售广告违法行为仍然十分突出。在 上述背景下，很有必要对我国现有商品房销售广告的现状研究，发现其中 存在的问题，对商品房销售广告的性质进行分析，并对不实广告宣传的房 地产发展商，广告经营者以及广告发布者承担民事责任的具体方式进行研 究，从而更好地保护购房者的利益，维护房地产市场的协调、稳定和健康 发展。 本文在对商品房预售制度的概念和法律属性进行研究的基础上，运用 民法学的相关理论探讨了商品房预售广告的概念、特点、重点研究了其法 律属性以及对从事预售广告违法行为的开发商、广告代理商、广告经营者 应承担的民事责任，进而通过对商品房预售广告现状的考察，总结出了商 品房预售广告中存在的主要问题及其原因，最后针对这些问题，以民法学 的相关理论为依据，提出了完善商品房预售广告法律制度的若干建议，旨 在为我国房地产业和商品房预售广告的健康发展提供有益的理陛支持。 本文分为三个部分，共5万余字，全文以商品房预售制度的特点为主 线。第一部分分别介绍了商品房预售的概念及其特征，商品房预售广告的 特征，着重研究了商品房预售广告的法律陛质，为全文提供了理论上的依 据。第二部分通过详细考察商品房预售广告的现状，分析出我国商品房预 售广告的立法缺陷有：一是商品房预售广告的法律缺乏；二是商品房预售 广告立法位阶较低；三是商品房预售广告立法存在较多空白。进而剖析了 我国商品房预售广告中存在着的主要问题及其原因。主要问题有以下三个： 一是违法广告的现象严重；二是违法广告的法律责任承担方式不明确；三 是商品房预售广告界对道德的负面影响很大。原因有：一是商品房预售的 。焦点房地产网(wLfocus．com)上海酋页新阐中心市场动态之《楼市观察：房价越涨排队越长到底值 不值?》，2006年i2月访问。 1 信息不对称；二是商品房预售广告的法律规制不足；三是商品房预售广告 的监制管理体制薄弱；四是预购人法律知识的局限性。第三部分在对商品 房预售广告的现状、问题进行全面分析的基础上，运用民法学的相关理论， 同时结合我国商品房预售市场的特点，提出了现阶段完善商品房预售广告 法律制度若干建议：—是完善商品房预售广告的有关立法；二是构建相关预 售广告主体的法律责任体系；三是完善商品房预售广告的监督制度；四是 建立完善的开发商信息披露制度；五是加强商品房广告预售广告的行业自 律组织管理。 关键词：广告 商品房预售 商品房预售广告 tosellthe sellsin theadvertisement apartmentadvance Ⅲ忙commodity real-estate effectiveonemethodasthe usedthe commodity,iswidelyby developer． the commodity Accor她toinvestigation,theoverwhelmingmajority apartment because isCalricsorlthe the advertisemenLBut promotionthroughprop