伟业顾问2010年长沙湖南省环保科技产业园白田家园项目提报方案.pptVIP

高层的精细化操作——口碑传播，团购策略 阶段安排（具体时间视前期销售而定，如市场去化比较理想，可考虑取消） 推出“绿色宜居”概念 与知名等相关产业联动 团购只是噱头，我们不在乎多少人能实际购买，但是我们要让更多的人觉得：这里是半个公务员小区，人群档次高，项目档次高！ 小众推广诉求举例——宜居团购 提升商业氛围，拉升商业档次 策略原则： 商业：招商先行，引进主力形象店，聚集市场人气，一二层采用套铺形式销售，三层可考虑整体招租，开发商保留产权。 公寓：活动营销为公寓推广的主线，加以投资理念的植入，倡导新派生活方式。可考虑5-8层，引入产权式经济酒店（莫泰168、如家、7天等） 商业及公寓 营销策略 具体活动：比亚迪汽车个性改装大赛 比亚迪汽车自驾游 “小巢蜗居”网络装修设计大赛 Part 1 经济预算 Part 2 项目成本 Part 3 项目收益 第五部分 项目成本预算 5.4 容积率 30% （％） 建筑密度（％） 9220.5 ㎡ 建筑基底面积 15000 ㎡ 商业 38400 ㎡ 公寓 71280（其中对外46080，定向25200） ㎡ 高层住宅 其中 15248 ㎡ 地下建筑面积 124680 ㎡ 地上建筑面积 139928 ㎡ 总建筑面积 30735 ㎡ 总用地面积 数量 单位 名称 项目主要经济技术指标 经济预算 30309.87 项目开发成本+项目开发费用 项目投资总成本 合计 5664.06 七+八+九 项目开发费用 十 1210.59 销售收入×2% 招商费用 3 1210.59 销售收入×2% 营销费用 2 1210.59 销售收入×2% 广告宣传及市场推广费 1 3631.77 　 销售费用 九 800 按总贷款额度5000万，年利率 8%，贷款年限2年为计算 财务费用 八 1232.29 一般取开发成本的5% 管理费用 七 5234.79 以上一至五项之和 开发成本 六 1173.61 （二＋三+四）×5% 不可预见费 五 237.88 总建筑面积×17元/㎡ 消防工程 6 979.5 总建筑面积×70元/㎡ 绿化及广场工程 5 120 商业建筑面积×80元/㎡ 供电用电负荷费 4 90 商业建筑面积×60元/㎡ 供水管网补偿费 3 300 15*20=80万 电梯 2 139.93 总建筑面积×10元/㎡ 智能化工程 1 1867.31 　 配套设施建设费 四 4197.84 总建筑面积×300元/㎡ 室内外装修工程 2 13992.8 总建筑面积×1000元/㎡ 土建工程 1 18190.64 　 建安工程费 三 3078.42 总建筑面积*220 综合(报建)费 2 335.83 总建筑面积×24元/㎡ 规划设计费 1 3414.25 　 前期工程费 二 不计成本 　 土地成本 一 投资额(万元) 计算依据 成本项目 序号 项目成本 73.47% 税后利润÷项目投资总成本 税后利润率 十 22269.95 税前利润-土地增值税-企业所得税 税后利润 九 85.25% 税前利润÷项目投资总成本 税前投资利润率 八 2973.97 总销售额×20%利润×25%所得税 企业所得税 七 594.79 总销售额×1% 土地增值税 六 25838.71 销售额-投资成本-营业税及附加 项目税前利润 五 3330.85 总销售额×5.6% 营业税及附加 四 59479.432 一+二 项目总销售额 三 3049.6 2000元/㎡×15248㎡ 附一层 4 2250 4500元/㎡×5000㎡ 三层 3 3000 6000元/㎡×5000㎡ 二层 2 6000 12000元/㎡×5000㎡ 一层 1 14299.6 　 商业销售收益 二 8439.48 3349元/㎡×25200㎡ 定向 2 36740.352 4349元/㎡×84480㎡ 对外 1 45179.832 　 高层住宅、公寓销售收益 一 金额（万元） 计算依据 项目 序号 项目收益 由以上分析可以看出,项目开发税前利润率达到了85.25%，税后利润率达到了73.47%,项目极具开发价值。 经济分析结论 谢谢各位领导，本次汇报结束！ * * * * * * * 建议利用圭塘河，规划亲水水岸景观，小区内部河流考虑与圭塘河相连；可考虑多种元素组合、丰富景观主题，充满参与性的意趣。 水景景观概念图 细化方案 水景建议 架空层概念图 以国内流行的时尚健康养生概念，设计架空层泛会所。 细化方案 架空层 园林景观风格 建议利用圭塘河，规划亲水水岸景观，小区内部河流考虑与圭塘河相连； 细化方案 园林景观 植物景观设置概念图 每一