关于商品房预售资金的法律监管制度地研究.pdf

商品房预售资金的法律监管制度研究 至少在四个方面节约交易成本，产生“制度收益”。接着分析了预售资金的 收取及其监管，商品房预售款的收取方式主要有两种：全款预售和收取部分房 款，然后对资金监管的特点进行了分析。接着分析了预售资金监管主体的确 定标准。以及实践中存在的一些预售监管主体，如：银行、政府、社会中介 机构和预购资金监管委员会等监管主体。并对这几种监管主体进行了介绍， 逐一简单分析了他们的优缺点。 本文第四部分对美国房地产市场的预售资金监管模式进行了分析。主要 介绍和分析了美国的公证托管制度。该制度起源于美国加州的中间人制度， 因为制度本身设计简单、过程合理且相对比较完善而对其他国家和地区产生 了较大的影响，成为其他国家设计相应制度时的观念来源和制度范本。接着 本文从3个方面对公证在商品房预售款监管中的必要性进行了分析(一)房产 市场交易需要安全。(二)近几年房地产行业的不断发展，使安全性更加突出。 (三)公证制度在商品房预售款监管中的作用。公证制度足国家为保障法律的 正确实旄，稳定社会经济、保护公民和法人的合法权益胁设立的一种预防性 的司法证明制度。 接着对国内外在公证制度上的立法经验进行了介绍，对国外在公证上的 通行做法进行了介绍。无论是大陆法系，还是英美法系，不少国家都有对某 些房地产交易行为必须进行公证，才能发生法律效力的规定。我国有关房地 交易中必须公证的制度主要体现在各部门规章和地方立i』；的规定中，这些部 门规章和地方立法的规定在实践巾对于保障交易安全起，r重雯作用，但其缺 陷是效力层次太低，适用范围有限。 本文第五部分分析了国内的预售资金监管模式。先对预售资金监管的立 法状况进行了介绍。然后重点介绍了几种监管模式：(1)香港的律师行监管 制度。预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资 金。(2)银行监管模式和监理公司监管模式。重庆采用的就是监理单位与银 行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、 违约责任的模式。(3)担保公司监管模式和银行监管模式。商品房预售款的 监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式 实施。(4)政府监管模式。这种模式足我国目前地方立法中应用最多的。 本文第六部分对完善我国商品房预售资金监管的立法构想提出了6点建 2 中文摘要 议。第一，完善立法规定。国务院制定法规，建设部等部门制定监管流程，从 预售资金的收存(解入环节)，预售资金的拨付(取出环节)，出现问题的法律 救济及各机构责任进行分析。第二，建立商品房预售资金第三方监管体系， 这是最主要、最有效的监管方法。主要是公证制度、监理公司监管制度、律 师行监管制度、担保公司监管制度的建设。第三，建立商品房开发风险保险 机制，纳入社会保障体系。第四，为“准业主”监控楼盘建设及其资金走向 创造法律条件。第五，健全房地产开发市场梯级准入并公示的法律制度。第 六，做大做强房地产企业来增强房地产企业的资金实力，对房地产商施行强 制保证金制度。 在结论部分本文指出目前我国商品房交易市场种种混乱现象，实质上是 市场主体权利义务失衡的表现，而对预售款为主的建设资金的法律监管不完 善则是所有问题的关键，但这又是市场本身无法解决的，因此法治干预是市 场经济条件下房地产市场稳健发展的基本手段。目前我国尚没有建立全国统 一的预售资金监管制度，在沿海经济发达城市，房地产管理部门出于对当地 市场秩序的考虑，在实践中提出了一些资金监管的规范意见。但是，这些规 范意见一方面很不完善，很多不具有可操作性，且大多法律位阶过低。对于 当前楼市种种乱象的根本原因及我国治理不力的现状，笔者建议国家应当在 商品房“建设资金的监督与管理”这个关键点上加强立法与执法干预，建立 一套统一的预售资金监管制度，最大限度地实现市场平衡。希望本文的写作 能够对我国商品房预售制度的完善具有法理论和法技术方面的裨益。 关键词：商品房 预售资金监管 监管建议 ABSTRAcT ABSTRACT Inthis first ofthe ofthe ofcommercial