资产证券化在我国房地产企业融资中的研究和应用.pdf

资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用 本文基于我国房地产行业发展背景、房地产企业融资需求和国外房地产 企业融资经验，提出了将资产证券化运用到我国房地产企业融资中的构想。 除第一章绪论外，为了更好的对这种构想进行理论探索和实践论证，本文分 别从六个章节进行了详细的阐述，具体内容如下： 第二章，首先对我国房地产企业传统融资方式的弊端进行分析，并为下 一章引入资产证券化理论奠定行业背景基础。该章内容主要包括政策层面和 企业层面两方面内容．政策层面上。回顾了不同历史发展阶段我国房地产市 场的信贷政策变化情况。从中可看出，近年我国房地产市场快速发展过程中 暴露出的诸多金融市场不完善之处，是导致国家不断加大信贷紧缩政策力度 的直接原因。企业层面上，阐明了房地产企业过度依靠银行单一融资方式存 在的弊端，并对非资产证券化的其他融资方式的优势、劣势和适用范围进行 了对比分析，但发现它们均不具备广泛推广的条件。最后，我们得出结论： 要彻底改变现阶段房地产企业单一的融资结构，必须另外寻求到一种有效的 创新融资方式． 第三章内容紧承第二章思路，引入了资产证券化基础理论．在本章中， 首先介绍了资产证券化的含义、特征、参与主体、运作流程及相关重要性原 理。其次，再对易与资产证券化混淆的企业证券化和住房抵押贷款证券化 (MBS)概念分别对比分析，进而更清楚地界定资产证券化研究领域。 第四章介绍了主要资产证券化发达国家的融资经验。本章一至三节以美 国、英国、日本为例。分别从资产证券化发展历程、主要融资模式、核心经 验总结以及联系我国实际得出的经验启示等多个方面，介绍了以上三个国家 资产证券化经验。在本章第四节中，将前三节得到的经验启示进行整合，首 先归纳出了美英日三国资产证券化的六条共同特征，从中看出正是房地产资 产证券化创新带来改革，才促使了它们房地产企业在突破资金瓶颈后得以不 断的发展壮大；其次，再结合我国金融体系不够健全、房地产企业融资渠道 单一、证券市场快速发展等国情，在美英日三国共同经验基础上提炼出了对 我国房地产资产证券化发展具有借鉴意义的七条重要启示． 第五章是全文重要的分析章节，着重对我国房地产资产证券化融资进行 决策分析。本章开篇。就对我国房地产资产证券化融资发展现状进行了一个 扫描，从而得出我国房地产信托融资发展缓慢、房地产投资基金尚未正式建 立的结论。本章其余内容则划分为宏观层面和微观层面两大部分：一是我国 2 中文■要 房地产资产证券化融资宏观SWOT分析，二是我国房地产资产证券化融资企 业内部决策分析． 在我国房地产资产证券化融资宏观SWOT分析部分中，我们利用SWOT 战略模型，分别解析了我国房地产企业资产证券化融资发展道路上将面临的 优势、劣势、机会及威胁。在得出$WOT结果后，本文将其与第三章中归纳 出的美英日三国资产证券化发展共同特征及对我国的启示进行比较，不仅得 出我国已初步具备加速房地产资产证券化发展的核心条件的结论，更首次全 面提出了促进我国房地产证券化宏观环境发展的七大体系化建议。 在我国房地产资产证券化融资企业内部决策分析部分，本文首先考虑了 企业融资决策出发点、决策原则及重要财务指标．其次结合现有政策环境和 笔者房地产市场实践经验，详细解析了我国房地产企业在项目开发各阶段面 临的资金缺口状态，进而再次论证了企业拓宽融资渠道的内在紧迫性。 第六章是全文内容的升华，提出了适合我国房地产资产证券化融资的。一 主两辅”模式。本章观点的提出是建立在此前四个章节内容和结论基础上的． 力争做到有理有据。在。核心模式。——权益型封闭式房地产投资基金 (REITS)、。两辅模式”——出售型土地使用权信托和有限合伙制(RELP) 的分析中，本文分别从构思依据、具体模式、适用范围及发展建议四个方面 论证模式的可行性． 第七章是第六章。一主两辅”模式的案例应用部分。为了解决房地产案 例在开发过程中遇到的资金瓶颈问题，我们将该项目特点与“一主两辅”房 地产赞产证券化融资模式的适用条件分别进行比较，最终选择了有限合伙制 (RELP)模式。最后，在方案假设条件、设置操作流程两部分内容中，大胆 模拟了该案例在有限合伙制(RELP)模式下的融资过程． 关键词：资产证券化 房地产企业 融资 模式 RealesIatchasbt茗,7,olnea ofChin31snatio