武汉房地产投资风险分析风险价值VaR的应用.pdfVIP

　中南财经政法大学研究生学报 2006 年第5 期　 武汉房地产投资风险分析 ——风险价值V aR 的应用 胡　晓 ( 中南财经政法大学 金融学院, 湖北 武汉 430060) 　　摘要: 近几年来, 武汉房地产越炒越热, 投资房地产的风险开始显现, 本文分别利用计算V aR 常用的几种方法: 德 尔塔—正态评价法、历史模拟法和蒙特卡罗模拟法对武汉房地产市场的风险进行估算, 比较各种方法的优劣, 并得出 历史模拟法在研究该问题时优于其它方法, 最后利用该方法推算出武汉2006 年第一季的市场风险并和全国平均风险 进行比较分析。 关键词: 风险价值; 德尔塔—正态评价法; 历史模拟法; 蒙特卡罗模拟法 房屋现在不只是供人居住使用, 更因为其在高通货膨胀时期具有保值功能。从长期看, 投资房地产具 有高投资回报率, 使得房地产成为投资者重要的投资工具之一。从 1996 年以来, 央行多次下调利率, 使得 近几年的利率处于历史低位区, 有时甚至低于物价涨幅, 房地产的热潮正是在这个背景上产生的。2005 年 北京、上海等一线城市, 房地产价格增长放缓甚至出现了下跌, 而武汉、青岛、天津等二线城市, 房地产价格 却持续保持增长态势。如2005 年武汉商品房住宅均价为3345. 75 元平方米, 涨幅为25. 4% , 高于2004 年 的19. 8% , 为历年之最; 二手住宅均价为2209. 78 元平方米, 同比增长39. 6% , 也为历年来最高。在2005 年 第四季, 武汉市商品房住宅均价为3561. 06 元平方米。2006 年第一季, 武汉市房地产价格仍保持着上升势 头。 但是在武汉房价高速增长过程中, 房地产市场也在逐渐积累价格及投资风险。现阶段武汉市房地产市 场的风险水平, 以及是否已经高于全国房地产行业的平均风险水平, 是投资者和政府部门普遍关注的问 题。只有对这些风险进行有效的评估, 方能对症下药, 采取适当的预防措施。因此本文将采用计量投资组 合风险的方法——V aR 法, 对武汉市房地产市场的投资风险进行衡量。 　　一、风险价值的度量方法 风险价值( ) 亦称在险价值, 是指在正常的市场条件下和给定的置信度内, 某一金融资产或证券组 V aR 合在未来特定的一段时间内的最大可能损失。其基本思想是通过风险映射将某项资产的风险分解为一个 或若干个影响其价格变化的基本的市场风险因子, 并用这些风险因子的变化来描述资产组合的价格变化。 V aR 的衡量方法基本上可以划分为两类: 第一类是局部评价法, 包括德尔塔—正态评价法; 第二类是完全 评价法, 包括历史模拟法和蒙特卡罗模拟法。对于各种衡量方法, 各有其优缺点, 因为在不同假设之下, 使 用不同的参数设定及不同的衡量模型, 都会产生不同的结果。因此, 对于衡量 时不应该局限于任何一 V aR 种衡量方法, 应该依照其特性选择适当的参数及模型来估计风险价值。 ( ) 一 德尔塔—正态评价法 该方法计算简便, 但是许多金融资产的收益率分布存在厚尾, 由于V aR 试图在左尾处捕捉投资组合 ( ) 作者简介: 胡　晓 1981— , 女, 湖北武汉人, 中南财经政法大学金融工程专业2005 级硕士研究生。 28 © 1994-2008 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 的收益情况, 因此尾部粗大特别麻烦, 在这种情况下, 基于正态分布的模型将会低估异常值比例。另外基于 时间的变动和权重分布, 又有样本变异数法、风险矩阵法和GA RCH 估计法来估计德尔塔值。 ( ) 二 历史模拟法 第一, 该方法避开了必须估计协方